Accueil › Blog
BLOG · INVESTIR · LOUER · LA LOI
Le blog Tonton Firmin
Fiscalité, rentabilité, bail, encadrement, DPE : ce qui change votre rendement, décrypté chaque semaine. Sourcé, daté, mis à jour quand la loi change.
CHIFFRES DU MOMENT ·
27,0 €/m²Loyer médian hors charges d'un studio ou 2 pièces à Paris, le plus élevé des 11 grandes villes (observatoire 2025).Comparer les villes →
13,3 €/m²Le même loyer à Rennes, le plus bas des grandes villes suivies (observatoire 2025).Rendement par ville →
9 territoiresappliquent l'encadrement des loyers, arrêtés en vigueur ; fin de l'expérimentation prévue le 24 novembre 2026, sauf prolongation votée.Vérifier une adresse →
À la une
GUIDE PROPRIÉTAIREClauses du bail d'habitation : contrôle article par articleMentions obligatoires, clauses réputées non écrites, annexes : ce qu'impose la loi de 1989, ce que coûte chaque erreur, la liste avant signature. · 13 minInvestissement 17
Rentabilité, fiscalité, marchés : décider d'un achat locatif.
INVESTISSEMENTCash-flow positif dans l'ancien : le calcul sur 4 villesUn T2 ancien acheté à crédit à Marseille, Montpellier, Lyon et Paris : le cash-flow mois par mois, ligne à ligne, et le rendement qu'il faut pour l'équilibrer. · 12 min
INVESTISSEMENTRendement locatif : brut, net, net-net (données 2025)Du rendement brut au net-net après impôt : calcul complet sur un T2 type, avec les rendements bruts calculés par Tonton Firmin dans 11 grandes villes françaises. · 12 min
INVESTISSEMENTAmortissement LMNP 2027 : ce que prévoit le budget en cours de voteLe projet de loi de finances 2027, déposé le 1er octobre 2026, plafonnerait l'amortissement LMNP à 2,5 % par an et 7 000 € par foyer. Rien n'est voté. Ce que prévoit le texte, ce qui reste flou, et l'impact chiffré à Rennes, Lyon et Bordeaux. · 9 min
INVESTISSEMENTLMNP 2026 : l'amendement sur la plus-value recalculé à Lyon, Bordeaux et RennesDepuis le 15 février 2025, les amortissements LMNP déduits au réel sont réintégrés dans la plus-value à la revente. Mais l'impact réel dépend de votre marché : à Lyon, Bordeaux ou Rennes, le prix d'achat, le loyer et la durée de détention changent radicalement la donne. · 6 min
INVESTISSEMENTLMNP 2026 micro-BIC : rentabilité comparée à Lyon, Bordeaux et AnnecyLe seuil micro-BIC de 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés change radicalement le calcul selon votre ville. À Lyon, Bordeaux ou Annecy, un studio loué en saisonnier dépasse ce plafond en quelques semaines. Voici les simulations chiffrées pour décider entre micro-BIC et régime réel. · 6 minGuide propriétaire 18
Louer au quotidien : bail, loyer, locataire, état des lieux.
GUIDE PROPRIÉTAIREClauses du bail d'habitation : contrôle article par articleMentions obligatoires, clauses réputées non écrites, annexes : ce qu'impose la loi de 1989, ce que coûte chaque erreur, la liste avant signature. · 13 min
GUIDE PROPRIÉTAIRECongé pour vente d'un bien occupé : calendrier et arbitragePréavis, forme, droit de préemption, locataire protégé : le calendrier exact du congé pour vente, puis la méthode pour arbitrer entre vendre occupé ou libre. · 12 min
GUIDE PROPRIÉTAIREVisale, GLI ou garant : quelle garantie choisir en 2026 ?Visale, assurance loyers impayés ou caution d'un proche : éligibilité, plafonds, durée, démarches et angles morts, testés sur les loyers de 11 villes. · 13 min
GUIDE PROPRIÉTAIRESolvabilité d'un locataire : vérifier sans se tromperPièces exigibles, pièces interdites, ratio loyer sur revenus, contrôle d'authenticité, garanties : la méthode pour vérifier un dossier locataire sans faute. · 12 min
GUIDE PROPRIÉTAIREDépôt de garantie : restitution, délais et décompte chiffréPlafond, délai d'un ou deux mois, pénalité de 10 %, provision de copropriété : la restitution du dépôt de garantie pas à pas, avec un décompte complet. · 10 minRéglementation 20
Encadrement, DPE, zones tendues : ce que dit la loi, et ce qui change.
RÉGLEMENTATIONRetenues sur caution à la sortie : la méthode justifiableComparer les états des lieux, appliquer la vétusté, chiffrer sur devis : la méthode pour des retenues sur dépôt de garantie qui tiennent en cas de litige. · 12 min
RÉGLEMENTATIONRéforme LMNP : l'impact chiffré sur votre plus-valueAmortissements réintégrés à la revente, micro-BIC refondu, plafond envisagé pour 2027 : ce qui change pour un loueur meublé, chiffré sur 4 villes. · 11 min
RÉGLEMENTATIONBail location vide 2026 : encadrement des loyers à Lyon, Bordeaux et RennesÀ Lyon, Bordeaux et Rennes, le bail location vide en zone tendue n'obéit pas aux mêmes règles en 2026. Deux mécanismes distincts s'appliquent selon la ville : voici comment fixer un loyer légal et optimisé, quartier par quartier. · 6 min
RÉGLEMENTATIONZone tendue logement 2026 : anticiper un reclassement avant le décretLe périmètre des zones tendues n'est pas figé : il évolue par décret, et un reclassement peut modifier votre loyer autorisé, votre bail et votre fiscalité du jour au lendemain. Voici comment lire les signaux avant que le texte soit publié. · 6 min