Trois outils protègent un bailleur contre l'impayé : la garantie Visale d'Action Logement, l'assurance loyers impayés (GLI) souscrite auprès d'un assureur, et la caution d'une personne physique, le plus souvent un parent. Ils ne se cumulent pas librement, ne couvrent pas les mêmes locataires et ne s'activent pas de la même façon le jour où le loyer n'arrive pas.
Cette page compare les trois sur des critères vérifiables : qui est éligible, jusqu'à quel loyer, pendant combien de temps, avec quelles démarches, et ce que chacun laisse à votre charge. Les règles citées sont celles publiées sur visale.fr, actionlogement.fr et service-public.gouv.fr. Les conditions de Visale ont changé le 6 janvier 2026 : les contrats signés avant cette date restent régis par les conditions de leur souscription.
La règle de non-cumul, avant tout
C'est le point qui invalide le plus de garanties, souvent sans que le bailleur le sache.
- GLI et caution : un bailleur personne physique (ou SCI familiale) qui a souscrit une assurance contre les impayés ne peut pas exiger en plus une caution, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ; service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 10 avril 2025 ; ANIL). L'exception étudiant et apprenti a été introduite par la loi du 24 novembre 2009.
- Visale et toute autre garantie : Visale indique que le bailleur « ne peut souscrire sur la même période d'autre garantie pour les risques couverts par le dispositif Visale (caution personne physique, caution personne morale, assurance…), sous peine de nullité du contrat ». Pas d'exception étudiant ici.
- Bailleur société : si vous louez via une société autre qu'une SCI familiale, les règles sur la caution sont plus restrictives (service-public.gouv.fr). Vérifiez votre cas avant de rédiger le bail.
Le dépôt de garantie, lui, n'est pas une garantie au sens de ces règles : vous pouvez le demander en plus de Visale, sauf en bail mobilité (visale.fr).
Visale : ce que dit le dispositif en 2026
Qui est éligible
Le locataire fait la demande, en ligne, de préférence avant de chercher un logement. Sont éligibles, selon actionlogement.fr et visale.fr :
- les jeunes de 18 à 30 ans (jusqu'au 31e anniversaire), quelle que soit leur situation : étudiant, alternant, jeune actif, demandeur d'emploi ;
- les salariés du privé de plus de 30 ans qui gagnent au plus 1 710 € nets par mois, ou embauchés depuis moins de 6 mois (CDD, intérim, CDI en période d'essai), ou en mobilité professionnelle, ou titulaires d'une promesse d'embauche de moins de 3 mois ;
- les travailleurs saisonniers, quel que soit leur âge à partir de 18 ans ;
- tout locataire éligible au bail mobilité.
Un salarié de 35 ans en CDI depuis trois ans, payé 2 500 € nets, n'est donc pas éligible : pour lui, le choix se fait entre GLI et caution.
Le logement et le bail
Le logement doit être la résidence principale du locataire, loué vide ou meublé, décent, avec un DPE conforme aux exigences en vigueur depuis le 1er janvier 2023, dans le parc privé non conventionné (le conventionnement ANAH et PLS est admis). Le bail doit être conforme à la loi de 1989 et contenir une clause résolutoire. Il ne peut pas être signé avec vos ascendants ou descendants directs. En colocation à plus de deux, Visale recommande un bail individuel par colocataire.
Les plafonds de loyer, charges comprises
| Localisation | Tout locataire éligible | Forfait étudiant (sans justificatif de ressources) |
|---|---|---|
| Île-de-France | jusqu'à 1 940 € | 1 000 € |
| Agglomérations de plus de 100 000 habitants, Corse, DROM, Saint-Martin | jusqu'à 1 575 € | 840 € |
| Autres communes | jusqu'à 1 365 € | 680 € |
Source : visale.fr, FAQ bailleurs.
Deux règles s'ajoutent au plafond. Le loyer garanti est limité à 50 % des ressources du locataire : un salarié à 2 800 € nets est garanti jusqu'à 1 400 € (exemple donné par Visale). Et le loyer charges comprises inscrit au bail ne doit pas dépasser le montant figurant sur le visa.
La durée et l'étendue de la couverture
Pour un bail du parc privé signé depuis le 6 janvier 2026, Visale couvre jusqu'à 36 mensualités d'impayés de loyer et charges pendant les 3 premières années du bail. Au-delà, le locataire peut refaire une demande s'il est toujours éligible. Les saisonniers sont couverts au maximum 9 mois.
Les dégradations locatives survenues pendant les 3 premières années du bail sont prises en charge, en complément du dépôt de garantie, dans la limite de 2 mois de loyer et charges inscrits au bail, constatées par comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie établis contradictoirement ou par commissaire de justice. Visale indique aussi prendre en charge les frais de procédure de recouvrement pendant les 3 premières années, et conduire elle-même la procédure, jusqu'à l'expulsion si nécessaire, en qualité de caution subrogée.
Les trois solutions côte à côte
| Critère | Visale | GLI (assurance) | Caution d'un proche |
|---|---|---|---|
| Coût pour vous | Gratuit | Prime fixée par l'assureur, en pourcentage du loyer charges comprises | Gratuit |
| Qui choisit le locataire éligible | Action Logement (visa) | L'assureur, selon ses critères de solvabilité | Vous, au vu des revenus du locataire et de la caution |
| Plafond de loyer | 1 365 € à 1 940 € CC selon la zone, et 50 % des ressources | Selon le contrat | Montant inscrit dans l'acte de cautionnement |
| Durée | 3 premières années du bail, 36 mensualités au plus | Selon le contrat | Durée inscrite dans l'acte ; sans durée, la caution peut résilier, avec effet au terme du bail en cours |
| Dégradations | 2 mois de loyer et charges, hors mobilier | Selon le contrat | Selon l'acte |
| Procédure contre le locataire | Menée par Action Logement | Selon le contrat | À votre charge |
| Solvabilité du garant | Organisme national | Assureur | Celle d'un particulier, à vérifier |
| Cumul avec une caution | Interdit | Interdit sauf étudiant ou apprenti | Sans objet |
Aucun tarif public de référence n'existe pour la GLI. Comparez les contrats sur quatre points : le délai de carence, la franchise, le plafond d'indemnisation et les pièces exigées du locataire à la signature. La prime est déductible des revenus fonciers au régime réel (article 31 du CGI, I-1°-a bis ; BOFiP BOI-RFPI-BASE-20-60).
Vos loyers face aux plafonds Visale, ville par ville
Testé sur les loyers mesurés par Tonton Firmin (d'après Tonton Firmin : loyers des observatoires locaux, studios et 2 pièces), le plafond Visale est rarement le facteur bloquant. Prenons un 2 pièces de 40 m² loué au loyer médian hors charges.
| Ville | Loyer HC médian (millésime) | Loyer HC d'un 40 m² | Plafond Visale CC | Forfait étudiant | Revenus nets pour garantir le seul loyer HC |
|---|---|---|---|---|---|
| Paris | 27 €/m² (2025) | 1 080 € | 1 940 € | 1 000 € | 2 160 € |
| Nice | 17,1 €/m² (2024) | 684 € | 1 575 € | 840 € | 1 368 € |
| Montpellier | 15,1 €/m² (2025) | 604 € | 1 575 € | 840 € | 1 208 € |
| Marseille | 15,1 €/m² (2024) | 604 € | 1 575 € | 840 € | 1 208 € |
| Lyon | 15 €/m² (2024) | 600 € | 1 575 € | 840 € | 1 200 € |
| Lille | 14,9 €/m² (2024) | 596 € | 1 575 € | 840 € | 1 192 € |
| Bordeaux | 14,2 €/m² (2024) | 568 € | 1 575 € | 840 € | 1 136 € |
| Nantes | 13,5 €/m² (2025) | 540 € | 1 575 € | 840 € | 1 080 € |
| Rennes | 13,3 €/m² (2025) | 532 € | 1 575 € | 840 € | 1 064 € |
| Toulouse | 13,3 €/m² (2025) | 532 € | 1 575 € | 840 € | 1 064 € |
| Strasbourg | 13,3 €/m² (2025) | 532 € | 1 575 € | 840 € | 1 064 € |
Le plafond et le forfait sont exprimés charges comprises : ajoutez vos provisions sur charges au loyer HC avant de comparer. Le classement de chaque commune dans une zone Visale se vérifie avec le simulateur de visale.fr.
Trois enseignements :
1. Le plafond général n'est atteint dans aucune des 11 villes pour un 40 m² médian. Même à Paris, il reste 860 € de marge pour les charges.
2. Le forfait étudiant est serré à Paris et à Nice. À Paris, le loyer HC médian d'un 40 m² (1 080 €) dépasse déjà le forfait de 1 000 €. À Nice, il reste 156 € pour les charges. Au-delà du forfait, l'étudiant doit justifier de ressources (plus de 2 000 € par mois en Île-de-France, 1 680 € dans les grandes agglomérations, selon visale.fr).
3. La règle des 50 % est le vrai filtre pour les plus de 30 ans. Un salarié éligible parce qu'il gagne au plus 1 710 € nets, et qui loue seul sans autre ressource, ne peut être garanti qu'à 855 € charges comprises. Visale retient l'ensemble des ressources du ménage (revenus d'un cotitulaire, allocations familiales, aide au logement à 67 %) : le loyer garanti peut donc être plus élevé. C'est suffisant à Rennes, Toulouse ou Lyon pour un 40 m², pas à Paris.
Pour situer votre propre loyer, estimez le loyer de votre quartier. Dans les villes encadrées du tableau (Paris, Lyon, Bordeaux, Lille, Montpellier), vérifiez aussi le plafond légal de votre adresse.
Le calendrier à respecter avec Visale
Visale tient tant que vous suivez ses étapes et ses délais.
À la signature. Le visa du locataire est valable 3 mois au plus (6 mois pour les étudiants, alternants et services civiques). Vous créez votre espace sur visale.fr, saisissez le numéro de visa et le nom du locataire, puis signez électroniquement le contrat de cautionnement. Ce contrat doit être validé avant le bail ou le jour même, et le bail signé avant la fin de validité du visa. Aucune caution n'est délivrée si le bail est déjà signé.
Pendant le bail. Visale précise que la garantie « prend fin de plein droit dès lors qu'un avenant est établi au bail ». Avant tout avenant, renseignez-vous auprès de Visale.
Dès le premier impayé. Relancez le locataire par lettre simple.
À la constitution de l'impayé. L'impayé est constitué quand 2 mois de loyer et charges, consécutifs ou non, sont totalement impayés, ou quand le cumul d'impayés partiels dépasse 1 mois de loyer et charges, aides au logement perçues par vous déduites. À compter de cette date, vous avez 15 jours calendaires au plus pour adresser au locataire, par lettre recommandée avec accusé de réception, une mise en demeure de régler sous huitaine, et 30 jours calendaires pour déclarer l'impayé dans votre espace. Les charges seules ne permettent pas une première déclaration.
Exemple publié par Visale (loyer exigible le 5) : impayé constitué le 6 août, mise en demeure au plus tard le 21 août, déclaration au plus tard le 6 septembre.
Les pièces. Le bail, la mise en demeure (la preuve de dépôt suffit d'abord), votre pièce d'identité ou Kbis, le mandat de gestion le cas échéant, la taxe foncière, un RIB.
Le paiement. Visale répond sous 15 jours ouvrés si le dossier est complet. Vous validez ensuite en ligne une quittance subrogative ; service-public.gouv.fr indique un versement dans un délai de 5 jours ouvrés après cette validation. Ensuite, vous actualisez chaque mois le compte locataire et déclarez tout nouvel impayé dans les 30 jours suivant son échéance.
Si le locataire perçoit une aide au logement, vous devez demander son versement en tiers payant.
Ce que chaque solution ne couvre pas
Visale
- le dépôt de garantie ;
- la prime d'assurance habitation récupérée sur le locataire ;
- un impayé qui ne dépasse pas un mois de loyer et charges (le dernier mois avant départ, par exemple) : c'est le dépôt de garantie qui joue ;
- les impayés au-delà des 3 premières années du bail, sauf nouvelle demande ;
- la remise en état du mobilier, ce qui compte en location meublée ;
- les dégradations au-delà de 2 mois de loyer et charges ;
- les locations de tourisme via une plateforme.
La GLI
- tout ce que le contrat exclut : lisez les exclusions, le délai de carence et la franchise avant de signer ;
- un locataire qui ne remplissait pas les critères de l'assureur au jour de la signature : conservez son dossier complet ;
- en principe, la possibilité de demander aussi une caution.
La caution d'un proche
- sa propre insolvabilité : vous vérifiez ses revenus comme ceux du locataire ;
- au-delà de la durée ou du montant écrits dans l'acte ;
- les intérêts de retard si le commissaire de justice ne lui a pas adressé copie du commandement de payer (caution simple) ;
- la procédure : c'est vous qui la menez.
Quelle que soit la garantie, pour une dette de 5 000 € ou moins, une tentative de règlement amiable (conciliateur de justice ou médiateur) est obligatoire avant de demander au juge la résiliation du bail (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 6 août 2026).
Tableau de décision selon votre locataire
| Profil du locataire | Visale possible ? | Solution à privilégier | Point de vigilance |
|---|---|---|---|
| Étudiant de 30 ans ou moins, sans revenus | Oui, au forfait | Visale si le loyer CC tient dans le forfait | Paris : un 40 m² médian dépasse le forfait |
| Étudiant ou apprenti, loyer au-dessus du forfait | Oui, avec justificatifs de ressources | Visale, ou GLI + caution (cumul autorisé) | Le cumul GLI et caution n'existe que pour eux |
| Jeune actif de 30 ans ou moins | Oui | Visale | Loyer CC au plus 50 % des revenus |
| Salarié de plus de 30 ans, 1 710 € nets ou moins | Oui | Visale | Loyer CC au plus 50 % des ressources du ménage (855 € pour une personne seule sans autre revenu) |
| Salarié de plus de 30 ans embauché depuis moins de 6 mois ou en mobilité | Oui | Visale | Le visa doit précéder le bail |
| Salarié de plus de 30 ans en CDI stable, revenus au-dessus de 1 710 € | Non | GLI ou caution | Comparez la prime à votre rendement |
| Indépendant, retraité de plus de 30 ans | Non, sauf saisonnier ou bail mobilité | GLI ou caution | Vérifiez les critères de l'assureur |
| Loyer CC au-dessus du plafond de la zone | Non | GLI ou caution | Rare pour un 40 m² médian dans les 11 villes |
| Bail avec vos parents ou enfants | Non | Caution ou aucune | Visale l'exclut expressément |
La garantie gratuite reste un coût d'opportunité à mesurer : une prime de GLI réduit votre rendement net. Calculez d'abord le rendement brut de votre adresse sur les ventes réelles, puis comparez les villes dans le classement Tonton Firmin.
Questions fréquentes
Visale est-elle vraiment gratuite pour le bailleur ?
Oui. Visale est gratuite pour le bailleur comme pour le locataire. Elle est financée par les cotisations des entreprises du secteur privé à Action Logement (visale.fr). Le locataire rembourse ensuite à Action Logement les sommes avancées.
Puis-je demander un garant en plus de Visale ?
Non. Visale interdit toute autre garantie couvrant les mêmes risques sur la même période, qu'il s'agisse d'une caution ou d'une assurance, sous peine de nullité du contrat. Le dépôt de garantie reste possible, sauf en bail mobilité.
Combien de temps Visale couvre-t-elle les loyers impayés ?
Pour un bail du parc privé signé depuis le 6 janvier 2026 : jusqu'à 36 mensualités pendant les 3 premières années du bail. Les contrats signés avant cette date gardent les conditions de leur souscription. Après 3 ans, le locataire peut refaire une demande s'il reste éligible.
Peut-on cumuler une assurance loyers impayés et une caution ?
En principe non : un bailleur personne physique qui a une GLI ne peut pas exiger de caution (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989). Seule exception : le locataire est étudiant ou apprenti. Dans ce cas, le cumul est autorisé.
