Vous voulez vendre un logement loué. Deux voies s'offrent à vous : vendre maintenant avec le locataire en place, ou attendre l'échéance du bail, donner congé et vendre libre. La première est rapide mais vise surtout des investisseurs. La seconde ouvre le marché des acheteurs occupants, au prix d'un calendrier strict où la moindre erreur reconduit le bail.
Cette page pose d'abord le calendrier exact du congé pour vente (article 15 de la loi du 6 juillet 1989), puis une méthode chiffrée pour arbitrer, appliquée à Paris, Lille et Marseille avec les données mesurées par Tonton Firmin.
Le cadre : un congé qui ne joue qu'à l'échéance du bail
Le bailleur ne peut donner congé qu'à la date d'échéance du bail, et pour l'un de trois motifs : vendre, reprendre le logement pour l'habiter (ou y loger un proche), ou un motif légitime et sérieux. Un congé pour vente en cours de bail n'existe pas : si l'échéance est loin, la seule façon de vendre tout de suite est de vendre occupé.
Les règles diffèrent selon que le logement est loué vide ou meublé :
| Point | Location vide (art. 15) | Location meublée (art. 25-8) |
|---|---|---|
| Délai de préavis | 6 mois avant l'échéance | 3 mois avant l'échéance |
| Droit de préemption du locataire | Oui, le congé vaut offre de vente | Non |
| Contenu | Motif, prix et conditions de la vente, description précise du logement, reproduction des cinq premiers alinéas de l'article 15 II, notice d'information jointe | Motif (vendre) |
| Locataire âgé aux ressources modestes protégé | Oui | Oui |
| Amende en cas de congé frauduleux | 6 000 € (30 000 € pour une personne morale) | 6 000 € (30 000 € pour une personne morale) |
Sources : service-public.fr, fiche F929 vérifiée le 1er juin 2026 ; ANIL, mise à jour du 11 février 2025.
Le calendrier pas à pas (location vide)
Étape 1 : repérer la date d'échéance
L'échéance est celle du bail initial ou de sa dernière reconduction. Prenons un bail vide de trois ans qui a commencé le 1er juillet 2024 : il arrive à échéance le 30 juin 2027. L'ANIL donne un exemple du même type : un bail signé le 15 mars 2024 pour trois ans impose un congé avant le 15 septembre 2026.
Étape 2 : faire recevoir le congé au moins 6 mois avant
C'est la date de réception par le locataire qui compte, pas la date d'envoi. Dans notre exemple, le congé doit être reçu au plus tard le 30 décembre 2026 : service-public.fr retient le même quantième six mois avant l'échéance (échéance au 20 septembre, réception au plus tard le 20 mars). Un congé reçu en retard n'est pas valable et le bail se reconduit. Un congé donné trop tôt reste valable, mais ne prend effet qu'à l'échéance.
Pour un délai qui tombe sur un jour inexistant, il se termine le dernier jour du mois ; les week-ends et jours fériés sont comptés (service-public.fr). En pratique, visez début décembre plutôt que fin décembre : vous gardez une marge si le premier envoi échoue.
Étape 3 : choisir la forme de notification
Trois formes sont admises :
- Acte de commissaire de justice : la date de délivrance est certaine, même si le locataire est absent. C'est la forme la plus sûre quand le calendrier est serré.
- Lettre recommandée avec avis de réception : moins chère, mais le préavis ne court qu'à partir de la réception effective : si le locataire ne retire pas le pli à la Poste, le délai ne court pas et le congé doit être délivré à nouveau, de préférence par commissaire de justice (service-public.fr). La lettre recommandée électronique n'est valable que si le locataire a accepté ce mode d'envoi.
- Remise en main propre contre émargement ou récépissé signé.
Un simple courriel n'est pas valable. La lettre doit être adressée à tous les signataires du bail : deux colocataires ou deux époux cotitulaires, deux congés.
Étape 4 : rédiger un congé complet
À peine de nullité, le congé pour vendre doit indiquer le prix et les conditions de la vente, décrire précisément le logement et ses annexes louées (cave, parking), reproduire les cinq premiers alinéas du II de l'article 15 de la loi de 1989 (offre de vente, délais de réalisation, préemption subsidiaire), et être accompagné de la notice d'information sur les obligations du bailleur et les recours du locataire. Si un mandataire délivre le congé, il mentionne le nom du propriétaire.
Le prix compte autant que la forme. La jurisprudence relayée par l'ANIL admet l'annulation d'un congé dont le prix apparaît excessif ou volontairement dissuasif. Avant de fixer ce prix, vérifiez-le sur les ventes réelles autour de l'adresse avec le calcul de rendement, qui s'appuie sur les mutations DVF.
Étape 5 : laisser courir le droit de préemption
Le congé vaut offre de vente au locataire pendant les deux premiers mois du préavis. Il répond par lettre recommandée avec avis de réception. Ensuite :
- Il accepte : il dispose de 2 mois à compter de l'envoi de sa réponse pour signer l'acte de vente, ou de 4 mois s'il recourt à un prêt. Le préavis est prolongé jusqu'à la fin de ce délai.
- Il refuse, se tait, ou fait une contre-proposition que vous rejetez : l'offre est caduque. Vous pouvez vendre à un tiers.
Le droit de préemption ne s'applique pas si un parent jusqu'au troisième degré se porte acquéreur pour habiter le logement au moins deux ans.
Étape 6 : surveiller le second tour (préemption subsidiaire)
Si vous vendez finalement à un prix ou à des conditions plus avantageux pour l'acheteur que ceux offerts au locataire, le notaire doit, si vous ne l'avez pas fait, notifier ces nouvelles conditions au locataire, à peine de nullité de la vente. Cette notification vaut nouvelle offre, valable un mois à compter de sa réception (ANIL). La Cour de cassation a jugé le 1er mars 2023 (n° 21-22.073) que le locataire qui exerce ce droit n'a pas à payer les honoraires de l'agent mandaté par le bailleur.
Conséquence pratique : si vous fixez un prix haut dans le congé pour vous laisser une marge de négociation, chaque baisse ultérieure rouvre un délai d'un mois au profit du locataire.
Le calendrier de l'exemple
| Date | Événement |
|---|---|
| 1er juillet 2024 | Début du bail vide de 3 ans |
| Début décembre 2026 | Congé délivré par commissaire de justice (cible) |
| 30 décembre 2026 | Date limite de réception du congé |
| Début février 2027 | Fin des deux mois de validité de l'offre au locataire |
| Avril à juin 2027 | Si le locataire accepte avec prêt : signature dans les 4 mois suivant sa réponse |
| 30 juin 2027 | Échéance : le locataire qui n'a pas acheté quitte les lieux |
| Après juin 2027 | Vente à un tiers ; nouvelle offre d'un mois au locataire si le prix baisse |
Le locataire protégé : à vérifier avant toute démarche
Certains locataires ne peuvent pas recevoir de congé, sauf proposition de relogement. Selon service-public.fr, le locataire est protégé :
- s'il a plus de 65 ans à l'échéance et que les revenus de son foyer sur les 12 mois précédant la notification sont inférieurs à des plafonds ;
- s'il a moins de 65 ans mais a à sa charge une personne de plus de 65 ans, avec la même condition de ressources ;
- s'il perçoit une allocation de présence parentale à l'échéance du bail, sous condition de ressources.
Les plafonds dépendent de la zone et de la composition du foyer : pour une personne seule, 26 920 € en Île-de-France et 23 403 € dans les autres régions (plafonds PLUS du logement social en vigueur depuis le 1er janvier 2026, ANIL). Dans ce cas, le congé n'est possible que si vous lui proposez un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, à proximité : même arrondissement ou arrondissement limitrophe, même canton ou canton limitrophe, ou à défaut dans un rayon de 5 km.
La protection tombe si vous-même, bailleur personne physique, avez plus de 65 ans à l'échéance ou des revenus inférieurs aux mêmes plafonds. Ces règles s'appliquent aussi au meublé. Sans relogement proposé à un locataire protégé, le bail se renouvelle automatiquement.
Les sanctions : ce que coûte une erreur
| Erreur | Conséquence |
|---|---|
| Congé reçu moins de 6 mois avant l'échéance (3 en meublé) | Congé non valable, bail reconduit |
| Mention obligatoire absente, lettre simple, courriel | Congé contestable et annulable |
| Prix excessif ou dissuasif | Annulation possible du congé |
| Vente à un tiers à meilleur prix sans nouvelle offre au locataire | Nullité de la vente |
| Congé frauduleux (pas de réelle intention de vendre) | Amende pénale jusqu'à 6 000 € (30 000 € pour une personne morale), plus dommages et intérêts |
Un bail vide reconduit l'est pour 3 ans si le bailleur est une personne physique, 6 ans s'il est une personne morale (article 10 de la loi de 1989). Une erreur de date ne retarde donc pas la vente libre de quelques semaines, mais d'un cycle de bail entier.
Vendre occupé ou libre : la méthode chiffrée
Ce que l'on sait, et ce que l'on ne sait pas, de la décote
Un logement occupé se vend en général moins cher qu'un logement libre : l'acheteur ne peut pas l'habiter et achète un loyer. Aucune source officielle (notaires, INSEE, service-public.fr) ne publie de barème de cette décote. Les pourcentages qui circulent sur les sites d'annonces ne s'appuient sur aucune méthode publiée. Plutôt qu'un chiffre de plus, voici une méthode que vous pouvez refaire sur votre propre bien.
La méthode du rendement
Un acheteur investisseur raisonne en rendement. S'il exige le rendement brut de la ville calculé par Tonton Firmin (loyer médian × 12 ÷ prix médian), il paiera :
Prix occupé ≈ loyer annuel actuel ÷ rendement brut de la ville
Si votre loyer est au niveau du marché, la formule redonne à peu près le prix libre : l'écart viendra alors surtout de la liquidité (moins d'acheteurs) et du délai avant de pouvoir récupérer le bien. Si votre loyer est en dessous du marché, l'écart de prix reproduit l'écart de loyer.
Application à trois villes
Données d'après Tonton Firmin (studios et 2 pièces) : loyers médians hors charges des observatoires locaux des loyers, prix médians des ventes DVF 2024-2025. Hypothèse de calcul : votre locataire paie un loyer inférieur de 10 % au loyer médian, cas fréquent après plusieurs années de bail.
| Ville | Surface (hypothèse) | Prix libre (DVF) | Loyer médian HC | Loyer actuel (hypothèse) | Rendement brut ville | Prix occupé par la méthode | Écart |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Paris | 30 m² | 280 860 € (9 362 €/m²) | 810 €/mois (27 €/m², 2025) | 729 €/mois | 3,5 % | 249 943 € | 30 917 € |
| Lille | 45 m² | 178 200 € (3 960 €/m²) | 670 €/mois (14,9 €/m², 2024) | 603 €/mois | 4,5 % | 160 800 € | 17 400 € |
| Marseille | 45 m² | 154 305 € (3 429 €/m²) | 680 €/mois (15,1 €/m², 2024) | 612 €/mois | 5,3 % | 138 566 € | 15 739 € |
L'écart tourne autour de 10 % dans les trois villes (11 % à Paris, 9,8 % à Lille, 10,2 % à Marseille) : il découle directement de l'hypothèse sur le loyer, les petites différences venant de l'arrondi des rendements. C'est le résultat utile de la méthode : la décote liée au loyer se mesure par l'écart entre votre loyer et le loyer de marché, pas par une moyenne nationale. Mesurez le vôtre avec l'estimation de loyer du quartier. À Paris et à Lille, villes encadrées, le loyer de marché d'un nouveau bail est lui-même plafonné : contrôlez le plafond avec l'outil d'encadrement avant de supposer qu'une relocation ou une vente libre rattrape cet écart.
Ce que coûte la voie du congé
En face de cet écart, la vente libre a ses propres coûts. Reprenons le 2 pièces de Lille avec le calendrier ci-dessus (échéance au 30 juin 2027). Toutes les lignes marquées « hypothèse » sont à remplacer par vos chiffres :
| Poste | Vendre occupé (compromis en novembre 2026, acte début 2027) | Congé puis vente libre |
|---|---|---|
| Prix de vente | 160 800 € (méthode) | 178 200 € (médiane DVF Lille) |
| Loyers encaissés de novembre 2026 à juin 2027 | + 1 206 € (novembre et décembre 2026, jusqu'à l'acte ; ensuite ils reviennent à l'acheteur) | + 4 824 € (8 mois à 603 €) |
| Logement vide entre le départ et la vente (hypothèse : 4 mois à 150 € de charges, taxe foncière et assurance) | 0 € | − 600 € |
| Remise en état pour la vente (hypothèse) | 0 € | − 2 000 € |
| Acte de commissaire de justice (hypothèse) | 0 € | − 150 € |
| Total avant impôts et frais de vente communs | 162 006 € | 180 274 € |
| Date d'encaissement du prix | début 2027 | fin 2027 |
Dans cette hypothèse, la voie du congé rapporte environ 18 300 € de plus, mais un an plus tard et sous trois risques : une erreur de forme qui reconduit le bail, un locataire protégé, un prix de vente libre inférieur à la médiane (état du bien, étage, DPE). Ce sont ces risques, et votre besoin de liquidité, qui doivent trancher.
Quatre cas où vendre occupé se défend
- L'échéance est lointaine : un bail vide reconduit il y a un an vous impose deux ans d'attente (bailleur personne physique).
- Le loyer est au niveau du marché : l'écart lié au loyer disparaît, et un investisseur paie un prix proche du prix libre.
- Le locataire est protégé : sans relogement possible, le congé n'est pas une option.
- Le marché local paie le rendement : un acheteur investisseur compare votre bien aux rendements disponibles ailleurs. Le rendement brut calculé par Tonton Firmin (loyer médian × 12 ÷ prix médian) va de 3,5 % à Paris à 5,3 % à Marseille : là où il est élevé, un bien loué trouve plus facilement preneur à un prix proche de sa valeur locative.
Pour situer votre ville, comparez son rendement à celui des autres grandes villes dans le classement Tonton Firmin, puis calculez le rendement de votre adresse avec l'outil de rendement. Ce rendement local, plus précis que la médiane de la ville, est celui qu'appliquera un acheteur investisseur.
Questions fréquentes
Peut-on donner congé pour vendre en cours de bail ?
Non. Le congé pour vente ne prend effet qu'à l'échéance du bail, et doit être reçu au moins 6 mois avant en location vide, 3 mois avant en meublé. Si vous voulez vendre avant, vous vendez occupé : le bail se poursuit aux mêmes conditions avec l'acheteur, qui restituera aussi le dépôt de garantie en fin de location.
Le locataire d'un meublé a-t-il un droit de préemption ?
Non. En meublé, le congé pour vente doit être motivé et respecter le préavis de 3 mois, mais le locataire n'est pas prioritaire pour acheter. La protection du locataire âgé aux ressources modestes s'applique en revanche aussi au meublé.
Que se passe-t-il si je baisse mon prix après le refus du locataire ?
Vous devez lui proposer les nouvelles conditions avant de vendre à un tiers. À défaut, le notaire le fait, à peine de nullité de la vente. Le locataire dispose alors d'un mois à compter de la réception pour accepter. Il n'a pas à payer les honoraires de l'agent que vous avez mandaté (Cass. 3e civ., 1er mars 2023).
Combien vaut un bien occupé par rapport à un bien libre ?
Aucun barème officiel ne le dit. La méthode la plus vérifiable consiste à diviser le loyer annuel actuel par le rendement brut exigé par les investisseurs de votre ville, puis à comparer avec le prix libre issu des ventes DVF. L'écart dépend surtout de l'écart entre votre loyer et le loyer de marché, que vous pouvez mesurer avec l'estimation de loyer.
