Le régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP) a changé par trois textes successifs, et un quatrième est en discussion. Le plus coûteux pour un investisseur ne se voit pas dans la déclaration annuelle : il apparaît le jour de la revente, quand les amortissements déduits pendant des années reviennent dans le calcul de la plus-value.
Cette page sépare ce qui est voté de ce qui ne l'est pas, date chaque règle, puis la chiffre sur un 2 pièces de 40 m² dans quatre villes, avec une méthode que vous pouvez reproduire sur votre propre bien. Les règles ont été vérifiées le 18 octobre 2026 sur impots.gouv.fr, service-public.gouv.fr, le BOFiP et les documents de l'Assemblée nationale et du Sénat.
Ce qui a changé, texte par texte
| Texte | Mesure | Application | Statut au 18/10/2026 |
|---|---|---|---|
| Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (loi Le Meur) | Seuils et abattements du micro-BIC revus pour les meublés de tourisme | Revenus perçus à compter du 1er janvier 2025 | En vigueur |
| Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, article 84 | Amortissements déduits au réel retirés du prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value (III de l'article 150 VB du CGI) | Ventes réalisées à compter du 15 février 2025 | En vigueur |
| Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 47 | Dispositif « Relance logement » (Jeanbrun) : amortissement en location nue, avec la même réintégration à la revente | Acquisitions du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 | En vigueur |
| Projet de loi de finances pour 2027 (n° 3210), article 7 | Amortissement LMNP plafonné à 2,5 % et 7 000 € par an et par foyer | À partir de 2027, si le texte était adopté | En discussion, non voté |
Pour une location meublée classique de longue durée, la loi Le Meur ne change rien au micro-BIC. La réforme qui vous concerne, si vous êtes au régime réel, est celle de la plus-value.
Le micro-BIC depuis 2025 : seuils et abattements
| Type de location meublée | Seuil 2026 | Abattement 2026 | Seuil 2025 | Abattement 2025 | Seuil 2024 | Abattement 2024 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Location meublée classique (longue durée) | 83 600 € | 50 % | 77 700 € | 50 % | 77 700 € | 50 % |
| Meublé de tourisme classé, chambre d'hôtes | 83 600 € | 50 % | 77 700 € | 50 % | 188 700 € | 71 % |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 30 % | 15 000 € | 30 % | 77 700 € | 50 % |
Sources : FAQ « Régime des locations meublées » d'impots.gouv.fr, mars 2026 (années 2024 et 2025) ; BOFiP, actualité du 19 août 2026 et BOI-BAREME-000044 (années 2026 à 2028, après la révision triennale des seuils au 1er janvier 2026). Les seuils s'entendent hors taxes et s'apprécient sur l'année précédente ou l'avant-dernière : au-delà sur deux années consécutives, le régime réel devient obligatoire. L'abattement minimum est de 305 €. Un bien détenu en indivision ne peut pas relever du micro (impots.gouv.fr).
Au micro-BIC, vous ne déduisez aucun amortissement. Vous n'êtes donc pas concerné par leur réintégration à la revente.
La réintégration des amortissements, règle par règle
Le principe
Au régime réel, vous déduisez chaque année une fraction du prix du logement (hors terrain), selon l'article 39 C du CGI. Pour les ventes réalisées à compter du 15 février 2025, ces amortissements diminuent le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 15 avril 2026 ; FAQ impots.gouv.fr de mars 2026). Votre plus-value imposable augmente d'autant.
Les biens déjà loués sont concernés
La date qui compte est celle de la vente, pas celle de la mise en location. Dans une réponse publiée le 24 mars 2026 (question écrite n° 10097), le Gouvernement indique que la règle s'applique « aux cessions de biens immobiliers réalisées à compter du lendemain de sa promulgation, quelle que soit la date de mise en location du bien », et que « l'ensemble des amortissements déduits en application de l'article 39 C » pendant la location sont pris en compte. Un meublé loué depuis 2012 et vendu en 2026 voit donc ses quatorze années d'amortissements réintégrées.
Ce qui n'est pas réintégré
- Les amortissements de certains travaux : ceux des dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration visées au 4° du II de l'article 150 VB sont exclus de la minoration (rapport de la commission des finances du Sénat sur le projet de loi de finances pour 2025).
- Certaines résidences gérées : résidences pour étudiants, pour jeunes en formation ou apprentis, pour personnes de plus de 65 ans (articles L. 631-12 et L. 631-13 du code de la construction), et établissements pour personnes âgées ou handicapées (FAQ impots.gouv.fr : « sauf pour certaines résidences gérées (étudiants, seniors) »).
- Les amortissements non déduits : seuls ceux « admis en déduction » sont visés. Un amortissement mis en report parce que le résultat était insuffisant, et jamais imputé ensuite, n'a pas réduit votre impôt : il n'est pas retiré du prix d'acquisition. Un amortissement reporté puis déduit une année suivante l'est, en revanche.
Ce qui ne change pas
Les abattements pour durée de détention s'appliquent ensuite normalement (service-public.gouv.fr) :
| Durée de détention | Abattement annuel pour l'impôt sur le revenu | Abattement annuel pour les prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Jusqu'à 5 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % | 1,65 % |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| Au-delà | Exonération | 9 % par an, exonération après 30 ans |
La plus-value est taxée à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, plus une taxe de 2 % à 6 % quand la plus-value imposable dépasse 50 000 € (article 1609 nonies G du CGI ; BOFiP BOI-RFPI-TPVIE-20). Au-delà de 30 ans de détention, la réintégration n'a donc plus d'effet fiscal.
Exemple chiffré : un 2 pièces à Rennes vendu après 10 ans
Les hypothèses
- Bien : 2 pièces de 40 m² à Rennes, acheté au prix médian des ventes : 4 079 €/m², d'après Tonton Firmin (ventes DVF 2024-2025), soit environ 163 000 €.
- Loyer : 13,3 €/m² hors charges, d'après Tonton Firmin (observatoire local, millésime 2025, studios et 2 pièces, loyer de location vide). Soit 532 € par mois, 6 384 € par an. Un meublé se loue souvent plus cher ; estimez le loyer de votre quartier.
- Amortissement (hypothèse de calcul) : part du bâti de 80 %, amortie sur 30 ans, soit 4 347 € par an et 43 470 € en 10 ans, entièrement déduits.
- Revente (hypothèse de calcul, pas une prévision) : à 196 000 € après 10 ans, soit + 20 %.
- Simplification : nous laissons de côté les majorations du prix d'acquisition (forfaits de 7,5 % pour les frais et de 15 % pour les travaux après 5 ans, selon service-public.gouv.fr). Leur articulation avec des frais déjà déduits au réel est à faire valider par votre notaire.
Le calcul, étape par étape
| Étape | Avant la réforme | Après la réforme |
|---|---|---|
| Prix d'acquisition retenu | 163 000 € | 163 000 − 43 470 = 119 530 € |
| Plus-value brute | 33 000 € | 76 470 € |
| Base impôt sur le revenu (abattement 30 %) | 23 100 € | 53 529 € |
| Impôt sur le revenu (19 %) | 4 389 € | 10 171 € |
| Taxe sur les plus-values élevées | 0 € | 747 € |
| Base prélèvements sociaux (abattement 8,25 %) | 30 278 € | 70 161 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 %) | 5 208 € | 12 068 € |
| Total dû à la revente | 9 597 € | 22 985 € |
La réforme coûte ici 13 388 € de plus à la revente, soit environ 31 % des amortissements déduits. Après 10 ans, les abattements sont faibles : 30 % pour l'impôt, 8,25 % pour les prélèvements sociaux. La taxe sur les plus-values élevées apparaît, alors que la plus-value « économique » n'a pas changé.
Le même calcul sur quatre villes
Mêmes hypothèses : 40 m² au prix médian DVF de la ville (d'après Tonton Firmin, ventes 2024-2025), bâti 80 % amorti sur 30 ans, revente à + 20 % après 10 ans.
| Ville | Prix d'achat | Amortissements sur 10 ans | Impôt à la revente avant | Impôt à la revente après | Surcoût de la réforme |
|---|---|---|---|---|---|
| Paris | 374 000 € | 99 730 € | 22 486 € | 54 483 € | 31 997 € |
| Lyon | 186 000 € | 49 600 € | 10 760 € | 26 397 € | 15 637 € |
| Rennes | 163 000 € | 43 470 € | 9 597 € | 22 985 € | 13 388 € |
| Marseille | 137 000 € | 36 530 € | 7 852 € | 18 475 € | 10 623 € |
À Paris, la plus-value réintégrée franchit un palier de la taxe sur les plus-values élevées (3 % au-delà de 110 000 € imposables) : le surcoût atteint 32 % des amortissements. Le prix au m² ne joue pas seulement sur la mise de départ, il joue aussi sur la sortie.
L'amortissement reste-t-il intéressant ?
La réintégration reprend à la revente une partie de ce que l'amortissement a fait économiser pendant la location. Pour comparer, prenons l'économie annuelle comme les amortissements multipliés par votre tranche marginale d'imposition (TMI), plus les prélèvements sociaux de 18,6 % sur les revenus de location meublée (taux indiqué par impots.gouv.fr pour les revenus 2025). Hypothèses : ces taux restent identiques sur 10 ans, et les loyers suffisent à absorber l'amortissement chaque année.
| Ville | Économie pendant 10 ans, TMI 11 % | Économie pendant 10 ans, TMI 30 % | Surcoût à la revente |
|---|---|---|---|
| Paris | 29 520 € | 48 469 € | 31 997 € |
| Lyon | 14 682 € | 24 106 € | 15 637 € |
| Rennes | 12 867 € | 21 126 € | 13 388 € |
| Marseille | 10 813 € | 17 754 € | 10 623 € |
Deux lectures :
1. À une TMI de 30 %, l'amortissement reste nettement gagnant, même après réintégration : environ 7 700 € de gain net à Rennes sur 10 ans, sans compter l'avantage de payer plus tard.
2. À une TMI de 11 %, le gain disparaît presque. À Paris, Lyon et Rennes, le surcoût à la revente dépasse l'économie réalisée. Le régime réel garde d'autres intérêts (déduction des intérêts et des charges réelles), mais l'amortissement seul ne suffit plus à le justifier.
Plus vous gardez le bien longtemps, plus les abattements réduisent l'effet : il s'annule pour l'impôt sur le revenu après 22 ans et pour les prélèvements sociaux après 30 ans.
Ce que prévoit le projet de loi de finances pour 2027 (non voté)
Le projet de loi de finances pour 2027, enregistré à l'Assemblée nationale le 1er octobre 2026, contient un article 7 (« Réorienter les soutiens publics vers le logement familial et de longue durée ») qui toucherait directement au LMNP. Rien n'est voté à ce jour : les mesures ci-dessous s'écrivent au conditionnel et pourraient être modifiées par le Parlement. Le 8 octobre 2026, la commission des finances a d'ailleurs adopté deux amendements à cet article : l'un (I-CF1588) exclurait du plafonnement les meublés loués avec un bail d'habitation de la loi de 1989, bail mobilité compris, ou loués à des étudiants et jeunes en formation ; l'autre (I-CF776) supprimerait toute déduction d'amortissement pour les meublés de tourisme acquis à partir du 1er janvier 2027. Leur sort en séance publique reste à suivre.
- L'amortissement des locaux loués en LMNP serait admis dans la limite d'un taux de 2,5 %, sans pouvoir excéder 7 000 € par an et par foyer fiscal.
- Pour un meublé de tourisme, le taux serait abaissé à 1,5 %, dans la limite de 5 000 € par an et par foyer.
- Les résidences pour étudiants, jeunes en formation, apprentis, personnes âgées et les établissements médico-sociaux seraient exclus de ce plafonnement.
- Les amortissements en report au 1er janvier 2027 ne pourraient être déduits que dans la limite de la moitié du résultat imposable, jusqu'au 31 décembre 2036. Les amortissements non déduits à partir de 2027 ne seraient plus reportables.
L'exposé des motifs présente la mesure comme la poursuite du rapprochement entre location nue et LMNP, en complément du dispositif Jeanbrun. Dans notre exemple rennais, l'amortissement annuel de 4 347 € serait ramené à environ 3 260 € dans la version déposée du texte, si le taux de 2,5 % s'appliquait à la même base amortissable : le texte et les débats devront préciser ce point.
La méthode pour votre propre bien
1. Identifiez votre régime. Au micro-BIC, la réintégration ne vous concerne pas. Au réel, demandez à votre comptable le cumul des amortissements effectivement déduits, en distinguant le bâti, le mobilier et les travaux visés au 4° du II de l'article 150 VB. Le traitement du mobilier n'est pas précisé par les sources officielles consultées (le Gouvernement annonçait en mars 2026 des commentaires au BOFiP) : faites-le confirmer par votre notaire.
2. Vérifiez une exclusion. Résidence étudiante, senior ou établissement médico-social : la réintégration ne s'applique pas.
3. Calculez la plus-value brute. Prix de vente, moins prix d'achat, moins amortissements déduits.
4. Appliquez les abattements selon vos années de détention : 6 % et 1,65 % par an à partir de la 6e année.
5. Ajoutez la taxe sur les plus-values élevées si la base imposable dépasse 50 000 €.
6. Comparez avec vos économies passées. Amortissements × (TMI + prélèvements sociaux).
7. Testez plusieurs dates de vente. Chaque année de détention de la 6e à la 21e réduit la base de 6 points pour l'impôt sur le revenu (4 points la 22e, exonération ensuite).
Pour le prix de départ, vérifiez le rendement brut de votre adresse sur les ventes réelles et comparez les villes dans le classement Tonton Firmin. Le notaire calcule l'impôt définitif sur le formulaire n° 2048-IMM-SD.
Questions fréquentes
La réintégration concerne-t-elle un meublé loué avant 2025 ?
Oui. Le critère est la date de vente : toute vente réalisée à compter du 15 février 2025 est concernée, quelle que soit la date de mise en location. Tous les amortissements déduits au réel pendant la location sont retirés du prix d'acquisition (réponse ministérielle du 24 mars 2026).
Un loueur au micro-BIC est-il concerné ?
Non. Au micro-BIC, l'abattement forfaitaire (50 % pour une location meublée classique) remplace toutes les charges, et aucun amortissement n'est déduit. Il n'y a donc rien à réintégrer à la revente.
Les seuils du micro-BIC ont-ils changé pour une location meublée de longue durée ?
L'abattement, non : il reste à 50 %. Le seuil, oui : de 77 700 € de recettes en 2024 et 2025, il passe à 83 600 € pour les revenus 2026 à 2028, à la suite de la révision triennale des seuils (BOFiP, actualité du 19 août 2026). La loi Le Meur a, elle, modifié les meublés de tourisme à compter des revenus 2025 : les classés suivent désormais le seuil commun (77 700 € en 2025, 83 600 € en 2026) avec 50 % d'abattement, les non classés relèvent de 15 000 € et 30 %.
Le plafonnement de l'amortissement à 2,5 % est-il en vigueur ?
Non. Il figure à l'article 7 du projet de loi de finances pour 2027, déposé à l'Assemblée nationale le 1er octobre 2026 et en cours d'examen. Le texte déposé ne fixe pas de date d'application propre au plafond ; ses dispositions transitoires visent les exercices clos à compter du 1er janvier 2027. Ses paramètres et sa date d'application pourraient encore changer pendant les débats.
