Une retenue sur dépôt de garantie se gagne ou se perd bien avant le départ du locataire. Elle repose sur trois pièces : un état des lieux d'entrée précis, un état des lieux de sortie comparable, et un chiffrage justifié. Sans l'une des trois, le bailleur retient une somme qu'il ne pourra pas défendre devant une commission de conciliation ou un juge.
Voici une méthode en six étapes, un tableau des postes courants (peintures, sols, équipements, électroménager en meublé) et des exemples chiffrés sur de vraies villes. Les règles citées ont été vérifiées le 18 octobre 2026 sur service-public.gouv.fr et anil.org.
Le cadre en quatre règles
Avant toute méthode, quatre règles fixent ce que vous pouvez retenir et quand.
1. Le plafond du dépôt. En location vide, le dépôt ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges ; en meublé, deux mois hors charges. Il est interdit si le loyer est payé d'avance par trimestre, et en bail mobilité. Son montant figure au bail et ne peut pas être augmenté en cours de bail (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 9 juin 2026).
2. Le délai de restitution. Un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois dans le cas contraire. Le délai court à partir de la remise des clés, en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception.
3. Ce qui peut être retenu. Les loyers et charges restant dus, le coût des dégradations imputables au locataire et des réparations locatives non faites, à condition de les justifier (états des lieux, photos, constat de commissaire de justice, devis ou factures).
4. Ce qui ne peut pas l'être. La vétusté, c'est-à-dire l'usure due au temps ou à l'usage normal, reste à la charge du bailleur, même lorsque la réparation figure sur la liste des réparations locatives.
En cas de retard, la somme due au locataire est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé. La majoration ne s'applique pas si le retard vient de ce que le locataire n'a pas communiqué sa nouvelle adresse.
Ce que cela représente sur quelques villes
Prenons un logement vide de 30 m², loué au loyer médian hors charges mesuré par Tonton Firmin (loyers des observatoires locaux, studios et 2 pièces). Le dépôt maximal et la majoration de retard s'en déduisent directement.
| Ville | Loyer HC médian (€/m²) | Loyer HC pour 30 m² | Dépôt maximal en vide | Majoration par mois de retard commencé |
|---|---|---|---|---|
| Paris | 27 (2025) | 810 € | 810 € | 81 € |
| Lyon | 15 (2024) | 450 € | 450 € | 45 € |
| Marseille | 15,1 (2024) | 453 € | 453 € | 45,30 € |
| Lille | 14,9 (2024) | 447 € | 447 € | 44,70 € |
| Rennes | 13,3 (2025) | 399 € | 399 € | 39,90 € |
Ce sont des médianes de ville : votre loyer réel dépend du quartier et du bien (estimer le loyer de votre adresse). À Paris, Lyon et Lille, le loyer est en outre plafonné par l'encadrement (vérifier le plafond légal). L'expérimentation de l'encadrement prend fin en novembre 2026 (le 24 novembre selon service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 1er août 2026) ; une proposition de loi qui la prolongerait jusqu'en 2028 doit être examinée au Sénat le 21 octobre 2026.
Lecture de l'exemple : à Lyon, un dépôt de 450 € restitué avec trois mois de retard commencés coûte 135 € de majoration, soit 30 % du dépôt. Un dossier de retenue mal préparé, qui retarde la restitution, coûte donc vite plus cher que la dégradation elle-même.
Étape 1 : un état des lieux d'entrée qui permet la comparaison
Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, applicable depuis le 1er juin 2016 aux locations vides et meublées à usage de résidence principale, fixe le contenu de l'état des lieux. Il doit permettre de comparer l'entrée et la sortie : un document unique, ou deux documents de présentation similaire.
Mentions obligatoires, à l'entrée comme à la sortie (ANIL, analyse du décret) :
- le type d'état des lieux (entrée ou sortie) et sa date ;
- la localisation du logement ;
- le nom des parties et le domicile du bailleur ;
- le détail et la destination des clés ou autres moyens d'accès ;
- pour chaque pièce, une description précise de l'état des sols, murs, plafonds, équipements et éléments du logement ;
- la signature des parties.
S'il y a lieu (comptage individuel de l'eau ou de l'énergie), les relevés de compteurs sont eux aussi obligatoires, comme le nom et le domicile des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux. Les observations, réserves et photos sont facultatives, mais ce sont elles qui font la preuve. À la sortie s'ajoutent la nouvelle adresse du locataire et la date de l'état des lieux d'entrée.
En meublé loué comme résidence principale, l'état des lieux porte aussi sur les meubles et équipements prévus au contrat. Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste minimale du mobilier (literie, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur et congélateur ou compartiment à congélation d'une température maximale de -6 °C, vaisselle, luminaires, etc.). Un inventaire daté, pièce par pièce, avec l'état de chaque élément, est la seule base pour retenir une casse ou un manquant.
Deux délais jouent contre vous si vous les ignorez : le locataire peut demander à compléter l'état des lieux d'entrée dans les 10 jours qui suivent, et, pour les éléments de chauffage, pendant le premier mois de la période de chauffe (ANIL). Conservez ces compléments avec l'état des lieux : ils en font partie.
Étape 2 : convenir (ou non) d'une grille de vétusté
La vétusté est définie par le décret de 2016 comme « l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement ». Pour la chiffrer, les parties peuvent convenir d'une grille de vétusté. Elle n'est pas obligatoire, mais elle doit alors provenir d'un accord collectif de location : national, conclu au sein de la Commission nationale de concertation, ou local. Elle peut être reprise même si le logement n'appartient pas au patrimoine visé par l'accord.
Une grille doit fixer au minimum, pour les principaux matériaux et équipements, une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement forfaitaires annuels, appliqués au prix des réparations locatives. Elle se convient dès la signature du bail ; l'annexer au bail en garde la preuve.
Sans grille, la vétusté reste due par le bailleur, mais elle s'apprécie au cas par cas, ce qui laisse plus de place à la contestation.
Exemple de calcul (hypothèses)
Les durées et coefficients ci-dessous sont des hypothèses de calcul, pas les valeurs d'une grille réelle. Vérifiez celles de la grille que vous annexez.
Prenons une peinture refaite à neuf à l'entrée du locataire, une grille qui fixerait une durée de vie de 8 ans et un abattement de 12,5 % par an, et un devis de remise en peinture de 1 200 € pour des murs dégradés au-delà de l'usure normale. Le locataire part au bout de 4 ans.
- Abattement de vétusté : 4 ans × 12,5 % = 50 %.
- Part imputable au locataire : 1 200 € × 50 % = 600 €.
- Part restant au bailleur : 600 €.
Au bout de 8 ans, la même grille ramènerait la part du locataire à zéro.
Étape 3 : un état des lieux de sortie contradictoire
L'état des lieux de sortie se fait à la remise des clés, en présence du locataire et du bailleur ou de son représentant, dans la même forme que celui d'entrée. Établi à l'amiable, il est gratuit. Lorsqu'un professionnel représente le bailleur à la sortie, les frais ne peuvent pas être mis à la charge du locataire (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 10 mars 2026).
Si l'une des parties refuse de venir ou de signer, l'autre peut faire appel à un commissaire de justice, qui prévient les parties au moins 7 jours avant. Les frais de ce constat sont alors partagés par moitié.
Deux situations renversent la preuve :
- sans état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives (code civil, article 1731), sauf si c'est le bailleur qui a refusé de l'établir ;
- si le bailleur ne se présente pas au rendez-vous fixé par le commissaire de justice pour le constat de sortie, le locataire peut restituer les clés par lettre recommandée avec accusé de réception et, faute d'état des lieux de sortie, il est considéré comme ayant rendu le logement en bon état.
Étape 4 : qualifier chaque écart
Comparez les deux états des lieux ligne par ligne. Chaque écart relève de l'une de ces trois catégories :
- la vétusté (usure normale) : à la charge du bailleur ;
- la réparation locative non faite : entretien courant et menues réparations dues par le locataire pendant le bail (article 7 d de la loi du 6 juillet 1989), dont le décret n° 87-712 du 26 août 1987 donne une liste non exhaustive ;
- la dégradation : le locataire répond des dégradations survenues pendant le bail (article 7 c), à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.
Le tableau applique cette lecture aux postes les plus fréquents, d'après les fiches service-public.gouv.fr sur les réparations locatives et les dégradations.
| Poste | Non retenable (vétusté, charge du bailleur) | Retenable si constaté et justifié |
|---|---|---|
| Peintures, papiers peints | Jaunissement, ternissement, décoloration liés au temps | Menus raccords non faits, trous non rebouchés, peinture ou papier dégradés au-delà de l'usage normal, couleurs posées sans accord |
| Sols (parquet, moquette, carrelage) | Usure des passages, ternissement, moquette fanée après plusieurs années | Brûlures, taches, lames arrachées ; remplacement de quelques lames de parquet (réparation locative) |
| Plomberie, sanitaires | Fuite due à des canalisations anciennes | Joints, colliers, joints de robinet, mécanismes de chasse d'eau non entretenus ; canalisations bouchées ; entartrage |
| Portes, fenêtres, serrures | Usure des mécanismes due à l'âge | Clés perdues, poignées cassées, vitres cassées, stores endommagés |
| Électricité | Installation vieillissante | Ampoules, interrupteurs, prises, fusibles à remplacer |
| Chauffage | Remplacement d'une chaudière en fin de vie | Entretien annuel de la chaudière non fait (sauf clause contraire du bail), ramonage non fait |
| Détecteur de fumée | Fourniture et installation initiales ; en meublé, entretien et remplacement aussi | En location vide, entretien et remplacement pendant le bail (à la charge du locataire) |
| Électroménager en meublé | Panne due à l'âge de l'appareil | Casse, défaut d'entretien courant constaté (four, réfrigérateur), appareil manquant à l'inventaire |
| Mobilier, literie, vaisselle en meublé | Usure normale des tissus et du mobilier | Casse, éléments manquants par rapport à l'inventaire d'entrée |
| Loyers et charges | Sans objet | Loyers et charges restant dus à la sortie |
Pour l'électroménager et le mobilier en meublé, la vétusté s'applique comme pour le reste : un réfrigérateur de dix ans qui tombe en panne n'est pas une dégradation. Seuls la casse et le défaut d'entretien, constatés par comparaison avec l'inventaire d'entrée, ouvrent droit à retenue, avec un abattement de vétusté si une grille le prévoit.
Étape 5 : chiffrer sur pièces
Le bailleur ne peut pas appliquer un forfait : chaque somme retenue doit être justifiée. L'ANIL, dans son analyse de la jurisprudence, retient les points suivants :
- un devis peut suffire à justifier la somme (Cour de cassation, 3e chambre civile, 3 avril 2001, n° 99-13668), et une facture n'est donc pas toujours exigée ;
- le juge n'est pas lié par un devis qu'il estime excessif ;
- les justificatifs n'ont pas à être envoyés dans le délai de restitution, mais le bailleur doit agir dans un délai raisonnable (Cass. 3e civ., 8 décembre 2009, n° 08-20340) ;
- pour obtenir des dommages et intérêts au titre des réparations locatives non faites, la Cour de cassation semble être revenue, après des arrêts de 2002 qui n'exigeaient ni préjudice ni travaux, à l'exigence d'une faute du locataire et d'un préjudice démontré par le bailleur (Cass. 3e civ., 3 décembre 2003, n° 02-18033 ; 31 mars 2009, n° 08-12714) ; l'indemnisation ne serait en revanche pas subordonnée à la réalisation des travaux (Cass. 3e civ., 25 janvier 2006, n° 04-20726). L'ANIL juge cette jurisprudence plus incertaine que celle sur les justificatifs.
En pratique, un dossier de retenue solide contient, pour chaque poste : la ligne de l'état des lieux d'entrée, la ligne de l'état des lieux de sortie, les photos, le devis ou la facture d'un professionnel, et le calcul de vétusté appliqué. Si le total dépasse le dépôt, vous pouvez réclamer le solde au locataire, avec les mêmes justificatifs.
Le cas de la copropriété
Si le logement est en copropriété, vous pouvez conserver une provision jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble, dans la limite de 20 % du dépôt, et elle doit être justifiée. Le solde est régularisé et rendu dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes. Pour un dépôt de 399 € (30 m² à Rennes au loyer médian), la provision ne peut donc pas dépasser 79,80 €.
Étape 6 : notifier dans le délai et anticiper la contestation
Dans le délai d'un ou deux mois après la remise des clés, restituez le solde avec le décompte poste par poste, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception.
Si le locataire conteste, la voie est encadrée : mise en demeure, puis, pour un litige inférieur à 5 000 €, démarche amiable obligatoire avant le juge (conciliateur de justice, commission départementale de conciliation ou médiateur). Le juge des contentieux de la protection doit être saisi dans les 3 ans qui suivent la date à laquelle le dépôt aurait dû être rendu. Gardez votre dossier au moins jusque-là.
Ce que l'investisseur doit en retenir pour son calcul
Le dépôt de garantie n'est ni un revenu ni une réserve de travaux. La vétusté, par définition, reste à votre charge : la remise en état entre deux locataires (peintures, sols, électroménager en meublé) est une dépense à provisionner dans votre calcul de rentabilité, indépendamment du dépôt.
Sur un rendement brut de 3,9 % à Lyon ou à Rennes, ou de 5,3 % à Marseille (d'après Tonton Firmin : loyers des observatoires locaux, ventes DVF 2024-2025), quelques centaines d'euros de remise en état par rotation de locataire pèsent sur le rendement net. Pour mesurer ce qui reste à une adresse précise, calculez le rendement brut sur les ventes réelles, puis retranchez vos provisions. Le classement des villes permet de comparer ce point de départ d'une ville à l'autre.
Sur l'enjeu réglementaire : aucune réforme des retenues sur dépôt de garantie en location d'habitation n'était adoptée au 18 octobre 2026 à notre connaissance. Les règles ci-dessus sont celles en vigueur à cette date.
Questions fréquentes
Puis-je retenir le coût d'une peinture refaite si le locataire est resté longtemps ?
Seulement pour la part qui dépasse l'usure normale. Une peinture ternie par le temps relève de la vétusté, à votre charge. Si la peinture est dégradée (trous, taches, couleurs posées sans accord), la retenue est possible, diminuée de l'abattement de vétusté prévu par la grille convenue au bail. Plus l'occupation est longue, plus cet abattement réduit la part du locataire.
Un devis suffit-il, ou faut-il une facture ?
Selon l'analyse de jurisprudence de l'ANIL, un devis peut suffire à justifier la somme retenue (Cass. 3e civ., 3 avril 2001). Le juge reste libre d'écarter un devis excessif, et, pour des dommages et intérêts au titre des réparations non faites, la jurisprudence tend à exiger un préjudice démontré, sans exiger que les travaux aient été réalisés. Un devis d'un professionnel, détaillé poste par poste, est le minimum.
Que se passe-t-il si je rends le dépôt en retard ?
La somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé, sauf si le locataire ne vous a pas donné sa nouvelle adresse. Pour un loyer de 450 € hors charges, chaque mois de retard commencé ajoute 45 €.
La grille de vétusté est-elle obligatoire ?
Non. Elle est facultative, mais si vous en convenez une avec le locataire, elle doit provenir d'un accord collectif de location (national ou local) et être convenue dès la signature du bail (l'annexer au bail en garde la preuve). Elle fixe une durée de vie et un abattement annuel par élément, ce qui rend le calcul des retenues prévisible et plus difficile à contester.
*Sources consultées le 18 octobre 2026 : service-public.gouv.fr (fiches F31269, F33671, F31697, F21105, F34769), anil.org (analyse du décret n° 2016-382, page état des lieux, analyse « Retenue sur le dépôt de garantie et dédommagement du bailleur »). Données Tonton Firmin : loyers médians hors charges des observatoires locaux des loyers, prix médians des ventes DVF 2024-2025, studios et 2 pièces.*
