Vérifier la solvabilité d'un candidat locataire, c'est répondre à une question simple : pourra-t-il payer le loyer pendant toute la durée du bail ? Le droit encadre strictement la manière d'y répondre. La liste des pièces que vous pouvez demander est fermée, certains critères de choix sont des délits, et la garantie que vous retenez (Visale, assurance loyers impayés ou garant) conditionne une partie de la sélection.
Cet article propose une méthode en cinq temps : collecter les bonnes pièces, écarter celles qui sont interdites, lire le ratio loyer sur revenus comme un repère, contrôler l'authenticité, et articuler la sélection avec la garantie. Les règles ont été vérifiées le 18 octobre 2026 sur service-public.gouv.fr, anil.org, impots.gouv.fr et le site de DossierFacile.
Étape 1 : demander les pièces de la liste, et seulement elles
Le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015, pris en application de l'article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989, fixe la liste limitative des pièces exigibles du candidat locataire et de sa caution. Il s'applique aux locations vides et meublées du parc privé louées comme résidence principale, y compris en colocation (chaque colocataire fournit ses pièces). Il ne vise pas les locations saisonnières ni les logements sociaux (ANIL).
| Catégorie | Candidat locataire | Caution personne physique |
|---|---|---|
| Identité | Une pièce en cours de validité : carte d'identité, passeport, permis de conduire, ou titre de séjour pour un candidat étranger | Une pièce : carte d'identité, passeport ou permis de conduire |
| Domicile | Une seule pièce : 3 dernières quittances ou attestation du précédent bailleur, attestation de l'hébergeant, attestation d'élection de domicile, ou dernier avis de taxe foncière ou titre de propriété | Une seule pièce : dernière quittance, facture d'eau, de gaz ou d'électricité de moins de 3 mois, attestation d'assurance habitation de moins de 3 mois, ou taxe foncière ou titre de propriété |
| Activité | Un ou plusieurs : contrat de travail ou de stage ou attestation employeur, extrait K ou K bis ou fiche d'immatriculation au Registre national des entreprises de moins de 3 mois, certificat Insee, carte professionnelle, carte d'étudiant ou certificat de scolarité, tout document récent pour les autres cas | Un ou plusieurs : contrat ou attestation employeur, carte professionnelle, certificat Insee, extrait K ou K bis ou fiche d'immatriculation au Registre national des entreprises de moins de 3 mois, tout document récent |
| Ressources | Un ou plusieurs : dernier ou avant-dernier avis d'imposition ou de non-imposition, 3 derniers bulletins de salaire, 2 derniers bilans pour un non-salarié, justificatifs de prestations ou pensions des 3 derniers mois, titre de propriété d'un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière, revenus fonciers, rentes viagères ou revenus de capitaux, simulation d'aide au logement, indemnités de stage, avis de bourse | Un ou plusieurs : dernier avis d'imposition ou de non-imposition, 3 derniers bulletins de salaire, 2 derniers bilans pour un non-salarié, justificatifs de prestations des 3 derniers mois, titre de propriété ou dernier avis de taxe foncière, revenus fonciers, rentes viagères ou revenus de capitaux |
Source : service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 10 avril 2025.
Trois règles d'usage complètent la liste :
- le candidat peut fournir des copies, mais vous pouvez demander à voir l'original ;
- les pièces sont rédigées ou traduites en français, et les montants convertis en euros ; pour des revenus perçus à l'étranger, l'avis d'imposition équivalent de l'administration fiscale concernée est accepté ;
- si la caution est Action Logement, la seule pièce est le visa Visale ; pour une caution personne morale (banque, entreprise), un extrait K bis de moins de 3 mois ou les statuts, et une pièce d'identité du représentant.
Le Défenseur des droits recommande, dans son guide « Louer sans discriminer », de remettre à chaque candidat la même liste de pièces et d'exiger strictement les mêmes documents de tous. C'est aussi votre meilleure protection en cas de contestation.
Étape 2 : écarter les pièces interdites
Tout justificatif qui ne figure pas dans la liste est interdit. Service-public.gouv.fr et l'ANIL citent notamment :
- un relevé de compte bancaire ;
- un contrat de mariage ;
- un extrait de casier judiciaire.
Aucune somme d'argent ne peut non plus être demandée avant la signature du bail, y compris pour « réserver » le logement.
Demander une pièce hors liste expose à une amende administrative pouvant atteindre 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale (une SCI, par exemple). Elle est prononcée par le préfet, après que le bailleur a pu présenter ses observations, et ne peut l'être plus d'un an après la constatation des faits (ANIL).
Point de vigilance : un candidat qui vous transmet spontanément un document hors liste ne vous autorise pas à en faire un critère, ni à le réclamer aux autres candidats.
Étape 3 : lire le ratio loyer sur revenus comme un repère
Le ratio « revenus égaux à trois fois le loyer » n'est inscrit dans aucun texte applicable au bailleur particulier. C'est une convention de marché, reprise par certains contrats d'assurance loyers impayés, chacun avec ses propres critères. Visale, de son côté, retient pour les locataires de moins de 30 ans sans statut particulier un loyer qui ne doit pas dépasser la moitié des ressources prises en compte (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 23 janvier 2026).
Deux repères différents conduisent donc à des revenus minimaux très différents. Prenons un 2 pièces de 40 m² loué vide au loyer médian hors charges mesuré par Tonton Firmin (loyers des observatoires locaux, studios et 2 pièces) :
| Ville | Loyer HC médian (€/m²) | Loyer HC pour 40 m² | Revenus pour un loyer au tiers (×3) | Revenus pour un loyer à la moitié (×2) | Encadrement |
|---|---|---|---|---|---|
| Paris | 27 (2025) | 1 080 € | 3 240 € | 2 160 € | oui |
| Nice | 17,1 (2024) | 684 € | 2 052 € | 1 368 € | non |
| Montpellier | 15,1 (2025) | 604 € | 1 812 € | 1 208 € | oui |
| Lyon | 15 (2024) | 600 € | 1 800 € | 1 200 € | oui |
| Nantes | 13,5 (2025) | 540 € | 1 620 € | 1 080 € | non |
| Rennes | 13,3 (2025) | 532 € | 1 596 € | 1 064 € | non |
Ces loyers sont hors charges : les charges récupérables s'ajoutent au calcul, et les plafonds Visale s'expriment charges comprises. Ce sont des médianes de ville ; le loyer de votre adresse peut s'en écarter (estimer le loyer du quartier). À Paris, Lyon et Montpellier, il doit aussi respecter l'encadrement (vérifier le plafond légal). L'expérimentation de l'encadrement prend fin en novembre 2026 (le 24 novembre selon service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 1er août 2026) ; une proposition de loi qui la prolongerait jusqu'en 2028 doit être examinée au Sénat le 21 octobre 2026.
Lecture : à Lyon, un candidat qui perçoit 1 500 € net par mois est hors du repère « ×3 » pour un loyer de 600 € hors charges, mais dans le repère « ×2 ». Le ratio ne dit pas s'il paiera ; il dit quelle part de ses revenus le loyer absorbera. Trois éléments l'affinent :
- l'ensemble des ressources, et pas seulement le salaire : le guide du Défenseur des droits demande de prendre en compte toutes les ressources, allocations comprises ;
- la stabilité de ces ressources, appréciée à partir des pièces d'activité de la liste (contrat, bilans, certificat de scolarité) ;
- la garantie qui couvrira un éventuel impayé (étape 5).
Le niveau de loyer joue aussi : un loyer fixé au-dessus du marché réduit le nombre de candidats qui passent le repère. C'est pourquoi le point de départ reste le loyer de marché de l'adresse, puis le rendement brut sur les ventes réelles qui en découle.
Étape 4 : contrôler l'authenticité des pièces
Un dossier complet n'est pas un dossier authentique. Deux services publics gratuits et le recoupement des pièces permettent un contrôle sans sortir de la liste légale.
Le service de vérification des avis d'impôt
Impots.gouv.fr met à disposition un service de vérification en ligne des avis d'impôt sur le revenu, ouvert notamment aux bailleurs. Vous saisissez le numéro fiscal (13 chiffres) et la référence de l'avis (13 chiffres) figurant sur le document. Le service répond « conforme » si l'avis correspond au dernier avis connu de l'administration pour ce foyer fiscal. Une réponse « non-conforme » peut signifier qu'un avis plus récent existe ou que la saisie est erronée : vérifiez la saisie, puis demandez le dernier avis au candidat. Le code 2D-Doc imprimé sur l'avis permet aussi d'en vérifier l'intégrité (impots.gouv.fr, page modifiée le 6 janvier 2026).
DossierFacile
DossierFacile est le dossier de location numérique de l'État, service public gratuit rattaché au ministère chargé du logement. Le candidat y dépose les pièces de la liste légale ; des opérateurs les vérifient pour obtenir un dossier clair, complet et cohérent, et les documents sont filigranés une fois le dossier complet. Le service précise que son label n'a pas de valeur juridique et qu'il ne se porte pas garant. Il structure et contrôle la cohérence ; il ne remplace ni votre analyse ni une garantie.
Le recoupement des pièces entre elles
Les pièces de la liste se contrôlent les unes par les autres : le revenu de l'avis d'imposition avec le cumul des bulletins de salaire, l'employeur du contrat avec celui des bulletins, l'adresse des quittances avec celle de l'avis. Vous pouvez demander l'original de toute copie. Une incohérence justifie une question au candidat, jamais une pièce supplémentaire hors liste.
Étape 5 : choisir sans discriminer
La loi interdit de refuser un logement en raison de l'un des critères suivants (loi du 6 juillet 1989, article 1 ; code pénal, articles 225-1 à 225-4, d'après service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 12 août 2025) : origine, sexe, situation de famille, grossesse, apparence physique, nom, lieu de résidence, état de santé, perte d'autonomie, handicap, caractéristiques génétiques, mœurs, orientation sexuelle, identité de genre, âge, opinions politiques, activités syndicales, qualité de lanceur d'alerte, de facilitateur ou de personne en lien avec un lanceur d'alerte, langue parlée, appartenance ou non à une ethnie, une nation, une prétendue race ou une religion, et particulière vulnérabilité résultant de la situation économique.
La discrimination est punie de 3 ans d'emprisonnement et 45 000 € d'amende. En cas de litige civil, dès lors que le candidat présente des éléments de fait laissant supposer une discrimination, il revient au propriétaire de prouver que sa décision reposait sur des éléments objectifs, comme la situation financière du candidat (loi du 6 juillet 1989, article 1). Le testing est un mode de preuve admis.
L'interdiction s'étend à la caution : le guide du Défenseur des droits rappelle que vous ne pouvez pas refuser une personne comme caution du seul fait de sa nationalité étrangère ou de sa résidence dans un département d'outre-mer.
En pratique, notez pour chaque candidat les mêmes éléments, dans le même ordre : pièces reçues, ressources retenues, ratio, garantie proposée, décision et motif. Ce relevé est votre preuve d'une sélection objective.
Le lien avec la garantie : Visale, GLI ou garant
La garantie se choisit avant la sélection, parce qu'elle fixe une partie des critères.
| Garantie | Ce qu'elle impose | Ce qu'elle couvre | Point de vigilance |
|---|---|---|---|
| Visale (Action Logement) | Locataire éligible et titulaire d'un visa ; loyer charges comprises dans les plafonds (1 940 € en Île-de-France, 1 575 € ou 1 365 € ailleurs selon la commune) ; bailleur et locataire non parents | Impayés de loyer et charges sur les 3 premières années du bail ; dégradations locatives dans la limite de 2 mois de loyer et charges (parc privé) | Mise en demeure du locataire dans les 15 jours suivant l'impayé, déclaration possible en ligne dès qu'il dépasse un mois de loyer et charges |
| Assurance loyers impayés (GLI) | Critères de l'assureur (ressources, type de contrat, pièces), à respecter dès la sélection | Selon le contrat | Un bailleur personne physique qui l'a souscrite ne peut exiger une caution que d'un étudiant ou d'un apprenti |
| Caution personne physique | Pièces de la liste légale pour la caution ; acte de cautionnement écrit avec les mentions de l'article 22-1 de la loi de 1989 et de l'article 2297 du code civil | Selon l'acte (simple ou solidaire) | Un bailleur personne morale (hors société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4e degré) ne peut demander une caution que si elle est apportée par un organisme figurant sur la liste du décret n° 2009-1659, ou si le logement est loué à un étudiant non boursier (loi de 1989, art. 22-1) |
Sources : service-public.gouv.fr (garantie Visale, fiche vérifiée le 23 janvier 2026 ; caution du locataire, fiche vérifiée le 10 avril 2025).
Avec Visale, le bailleur crée son espace sur visale.fr, saisit le numéro de visa du locataire et les caractéristiques du logement, puis valide l'acte de cautionnement généré en ligne. Le visa est la seule pièce à demander au titre de cette caution.
Avec une GLI, la sélection doit suivre les conditions du contrat : un candidat accepté hors de ces conditions peut ne pas être couvert. Lisez-les avant la première visite, et appliquez-les à tous les candidats.
Avec un garant, vérifiez sa solvabilité avec la même méthode que celle du locataire, sur ses propres pièces de la liste.
La méthode en résumé
1. Fixer le loyer sur le marché de l'adresse, et le plafond légal en zone encadrée.
2. Choisir la garantie (Visale, GLI ou caution) et noter les critères qu'elle impose.
3. Remettre à chaque candidat la même liste de pièces, issue du décret n° 2015-1437.
4. Contrôler l'authenticité : avis d'impôt sur impots.gouv.fr, recoupement des pièces, originaux sur demande, DossierFacile si le candidat l'utilise.
5. Calculer le ratio loyer sur revenus sur l'ensemble des ressources, comme repère.
6. Consigner pour chaque candidat les mêmes éléments et le motif objectif de la décision.
Pour situer votre bien avant de recevoir les dossiers, comparez les villes dans le classement Tonton Firmin.
Questions fréquentes
Puis-je exiger des revenus égaux à trois fois le loyer ?
Aucun texte n'impose ni n'interdit ce ratio au bailleur particulier : c'est un repère de marché. Votre critère doit être objectif, appliqué de la même manière à tous, et calculé sur l'ensemble des ressources, allocations comprises. Si vous avez souscrit une GLI, ce sont les conditions de votre contrat qui comptent.
Puis-je demander un relevé de compte bancaire ?
Non. Le relevé de compte ne figure pas dans la liste du décret n° 2015-1437 et service-public.gouv.fr le cite parmi les documents qui ne peuvent pas être exigés. La demande expose à une amende administrative pouvant atteindre 3 000 € (15 000 € pour une personne morale).
Comment vérifier qu'un avis d'imposition n'est pas falsifié ?
Utilisez le service de vérification des avis sur impots.gouv.fr : saisissez le numéro fiscal et la référence de l'avis, tous deux à 13 chiffres. Une réponse « non-conforme » signifie qu'un avis plus récent existe ou que la saisie est erronée : vérifiez la saisie, puis demandez le dernier avis. Le code 2D-Doc de l'avis permet aussi d'en contrôler l'intégrité.
Puis-je cumuler une assurance loyers impayés et un garant ?
Si vous êtes une personne physique et avez souscrit une assurance loyers impayés, vous ne pouvez exiger une caution que si le locataire est étudiant ou apprenti. Choisissez donc la garantie avant la sélection : elle détermine les pièces et les critères que vous appliquerez.
*Sources consultées le 18 octobre 2026 : service-public.gouv.fr (fiches F1169, F14750, F31267, F33453), anil.org (analyse du décret n° 2015-1437), impots.gouv.fr (service de vérification des avis), DossierFacile (site public et site partenaire), Défenseur des droits (guide « Louer sans discriminer »). Données Tonton Firmin : loyers médians hors charges des observatoires locaux des loyers, studios et 2 pièces.*
