Un bail d'habitation se relit comme un contrôle technique : point par point, texte en main. La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifiée notamment par la loi ALUR de 2014, fixe ce que le contrat doit contenir (article 3), ce qu'il ne peut pas contenir (article 4) et ce qu'il doit avoir en annexe (articles 3-2 et 3-3). Voici ces textes dans leur version en vigueur au 18 octobre 2026, la conséquence de chaque erreur, les délais du locataire, puis une liste de vérification avant signature.
Le champ : les baux de résidence principale, vides ou meublés. Le bail mobilité, la location saisonnière et la résidence secondaire suivent d'autres règles.
Le point de départ : le contrat type, version du 1er octobre 2026
L'article 3 de la loi impose que le bail soit écrit et « respecte un contrat type défini par décret ». Ce contrat type est fixé par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, obligatoire pour les baux conclus depuis le 1er août 2015. Il a été modifié plusieurs fois, dernièrement par le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, applicable aux baux conclus ou renouvelés à partir du 1er octobre 2026. Les baux déjà signés restent valables.
Selon l'ANIL et service-public.gouv.fr, la version 2026 permet d'indiquer les téléphones des parties (mention facultative), rédige la clause résolutoire dans le modèle et prévoit une mention de servitude de résidence principale quand le logement y est soumis.
Première vérification : votre modèle est-il à jour ? Un modèle de 2015 jamais actualisé ignore des mentions ajoutées depuis, comme l'identifiant fiscal du logement (depuis le 1er janvier 2024) et la classe énergétique du DPE (depuis le 1er janvier 2025).
Les mentions obligatoires de l'article 3, une par une
L'article 3 numérote ses rubriques de 1° à 10°, dont neuf restent en vigueur : le 7°, sur le loyer de référence, est abrogé et figure désormais à l'article 140 de la loi ELAN. Le contrat type en ajoute d'autres. Le tableau indique, pour chacune, ce que prévoit la loi si elle manque ou si elle est fausse.
| Mention | Texte | Si elle manque ou si elle est fausse |
|---|---|---|
| Nom ou dénomination et domicile du bailleur (et du mandataire) | art. 3, 1° | Le locataire peut exiger à tout moment un contrat conforme |
| Nom du locataire | art. 3, 2° | Idem |
| Date de prise d'effet et durée | art. 3, 3° | La durée ne peut pas descendre sous le minimum légal : 3 ans pour un bailleur personne physique (art. 10), 1 an en meublé (art. 25-7) |
| Consistance, destination, surface habitable | art. 3, 4° | Surface absente : mise en demeure puis diminution du loyer par le juge. Surface surestimée de plus de 5 % : diminution proportionnelle (art. 3-1) |
| Locaux et équipements privatifs, parties communes, accès internet et télévision | art. 3, 5° | Contrat conforme exigible |
| Loyer, modalités de paiement, règles de révision | art. 3, 6° | Sans clause de révision, aucune révision possible |
| Dernier loyer du précédent locataire (s'il est parti depuis moins de 18 mois) | art. 3, 8° | Mise en demeure puis diminution du loyer par le juge |
| Travaux réalisés depuis le dernier bail | art. 3, 9° | Contrat conforme exigible |
| Dépôt de garantie | art. 3, 10° | Plafond légal applicable : 1 mois de loyer HC en vide, 2 mois en meublé |
| Dépenses théoriques d'énergie (DPE) | art. 3, alinéa suivant le 10° | Mention « à titre d'information » |
| Loyer de référence et loyer de référence majoré (zones encadrées) | loi ELAN, art. 140, V | Mise en demeure puis diminution du loyer par le juge |
| Identifiant fiscal du logement, classe DPE | contrat type (décret 2015-587 modifié) | Contrat conforme exigible |
Deux règles générales encadrent ce tableau. D'abord, « le bailleur ne peut pas se prévaloir de la violation du présent article » : une mention manquante ne peut jamais servir au bailleur contre le locataire. Ensuite, « chaque partie peut exiger de l'autre partie, à tout moment, l'établissement d'un contrat conforme ». Depuis la loi du 9 avril 2024, le fait, pour un bailleur ou tout intermédiaire, de refuser l'établissement d'un contrat conforme à l'article 3 et la délivrance d'une quittance, ou de dissimuler ces obligations, est un délit (article 3-4) : jusqu'à un an d'emprisonnement et 20 000 € d'amende.
Les trois erreurs qui touchent directement le loyer
La surface habitable
C'est l'erreur la plus coûteuse, parce que la sanction est mécanique.
- Surface absente du bail (art. 3) : le locataire dispose d'un mois après la prise d'effet du bail pour mettre le bailleur en demeure de l'indiquer. Sans réponse sous un mois, ou en cas de refus, il peut saisir le juge dans les trois mois suivant la mise en demeure pour obtenir une diminution du loyer.
- Surface surestimée de plus d'un vingtième (art. 3-1) : le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart. Le bailleur a deux mois pour répondre ; à défaut d'accord, le juge peut être saisi dans les quatre mois suivant la demande. La diminution prend effet à la signature du bail si la demande intervient dans les six mois de la prise d'effet, sinon à la date de la demande.
Exemple, avec un loyer pris comme hypothèse : le bail indique 50 m², le logement en mesure 45, loué 750 € hors charges. L'écart de 10 % dépasse le seuil de 5 % : le loyer descend à 675 €, depuis la signature si la demande arrive dans les six premiers mois.
Attention, l'article 25-3, qui liste les articles de la loi applicables aux meublés, ne vise pas l'article 3-1 : l'action en diminution pour surface surestimée est prévue pour la location vide. La surface reste une mention obligatoire du bail meublé (article 3, applicable au meublé). Pour un litige sur un meublé, faites confirmer la voie de recours par l'ADIL de votre département.
Le dernier loyer du précédent locataire
S'il est parti moins de 18 mois avant la signature, le bail indique le montant et la date de son dernier loyer. En cas d'absence, même procédure que pour la surface : un mois pour mettre en demeure, un mois de réponse, trois mois pour saisir le juge.
Le loyer de référence en zone encadrée
Dans les communes où l'encadrement s'applique, le bail précise le loyer de référence et le loyer de référence majoré de la catégorie du logement (loi ELAN, art. 140, V). Les villes concernées citées par service-public.gouv.fr sont Paris, Lille (avec Hellemmes et Lomme), Lyon et Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Est Ensemble, Plaine Commune, une partie de Grenoble-Alpes Métropole et le Pays basque.
La loi prévoit trois mécanismes :
- mention absente : même procédure en un mois, un mois, trois mois, avec diminution du loyer à la clé ;
- loyer de base supérieur au loyer de référence majoré : action en diminution de loyer, examinée par la commission départementale de conciliation ;
- loyer de base supérieur au loyer de référence majoré constaté par le préfet : mise en demeure de mettre le contrat en conformité et de restituer le trop-perçu, puis amende jusqu'à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale (art. 140, VII).
Un éventuel complément de loyer doit figurer au bail avec sa justification. Le locataire a trois mois après la signature pour le contester devant la commission départementale de conciliation, et c'est au bailleur de prouver les caractéristiques de localisation ou de confort qui le justifient.
D'après Tonton Firmin (loyers des observatoires locaux), le loyer médian hors charges des studios et 2 pièces est de 27 €/m² à Paris, 15,1 €/m² à Montpellier, 15 €/m² à Lyon, 14,9 €/m² à Lille et 14,2 €/m² à Bordeaux. Une médiane n'est pas un plafond : le loyer de référence majoré dépend du quartier, de l'époque de construction, du nombre de pièces et du type de location. Vérifiez celui de votre adresse avec l'outil encadrement des loyers.
L'expérimentation de la loi ELAN dure huit ans à compter de sa publication (durée portée de cinq à huit ans par la loi 3DS du 21 février 2022), soit jusqu'au 23 novembre 2026. Une proposition de loi, que le Sénat doit examiner en séance le 21 octobre 2026, la prolongerait de deux ans, jusqu'en novembre 2028, si elle était définitivement adoptée. Tant qu'elle ne l'est pas, vérifiez la règle en vigueur à la date de signature.
La révision du loyer : une clause, un indice, un délai
Sans clause de révision au bail, le loyer ne peut pas être révisé en cours de bail. Avec une clause, l'article 17-1 fixe trois limites, applicables aussi au meublé (art. 25-9) :
- la révision intervient une fois par an, à la date prévue au bail ou, à défaut, à chaque anniversaire du contrat ;
- la hausse ne peut pas dépasser la variation de l'indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l'INSEE. Si le bail ne précise pas le trimestre de référence, c'est le dernier indice publié à la date de signature ;
- le bailleur qui ne demande pas la révision dans l'année suivant sa date de prise d'effet est réputé y avoir renoncé pour l'année écoulée. S'il la demande dans ce délai, elle s'applique à partir de sa demande, sans effet rétroactif.
Une clause fondée sur un autre indice que l'IRL, ou sur « le coût de la vie », ne permet pas de dépasser la variation de l'IRL. Enfin, dans un logement classé F ou G, ni révision ni majoration pour travaux ne sont possibles (art. 17-1, III), pour les baux conclus, renouvelés ou reconduits depuis le 24 août 2022.
L'action en révision du loyer par le bailleur se prescrit un an après la date de révision prévue au bail. Les autres actions dérivant du bail se prescrivent par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits (art. 7-1).
Les 20 clauses réputées non écrites de l'article 4
L'article 4, dans sa version en vigueur depuis le 21 novembre 2024, liste vingt clauses, de a) à t), « réputée[s] non écrite[s] ». Le bail reste valable ; la clause est simplement écartée, comme si elle n'avait jamais été signée. Le bailleur ne peut pas l'opposer au locataire, et les sommes perçues sur son fondement peuvent être réclamées.
| Article 4 | La clause interdite |
|---|---|
| a) | Visites en vue de la vente ou de la relocation les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables |
| b) | Assurance à souscrire auprès d'une compagnie choisie par le bailleur |
| c) | Prélèvement automatique imposé, ou traites et billets à ordre signés d'avance |
| d) | Prélèvement des loyers directement sur le salaire |
| e) | Responsabilité collective des locataires pour un élément commun dégradé |
| f) | Remboursement de réparations locatives sur une estimation unilatérale du bailleur |
| g) | Résiliation de plein droit pour un motif autre que ceux autorisés (voir ci-dessous) |
| h) | Diminution ou suppression de prestations sans contrepartie équivalente |
| i) | Amendes ou pénalités pour infraction au bail ou au règlement intérieur |
| j) | Interdiction d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle |
| k) | Facturation de l'état des lieux de sortie, hors recours au commissaire de justice |
| l) | Tacite reconduction pour une durée inférieure à la durée légale (sans objet en meublé) |
| m) | Interdiction de rechercher la responsabilité du bailleur, ou exonération totale |
| n) | Interdiction d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec le locataire |
| o) | Sommes exigées à l'entrée en plus des honoraires (art. 5) et du dépôt de garantie (art. 22) |
| p) | Frais de relance ou d'envoi de quittance, frais de procédure en plus des dépens |
| q) | Responsabilité automatique du locataire pour toute dégradation constatée |
| r) | Interdiction de demander une indemnité pour des travaux du bailleur de plus de 21 jours |
| s) | Résiliation de plein droit par simple ordonnance de référé insusceptible d'appel |
| t) | Location d'équipements imposée en plus du loyer |
Les motifs de résiliation de plein droit autorisés par le g) sont limitativement : le non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, l'absence d'assurance des risques locatifs, les troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée, et, pour un logement soumis à une servitude de résidence principale, le non-respect de cette obligation.
À l'inverse, la clause résolutoire pour impayés est obligatoire (art. 24) : « tout contrat de bail d'habitation contient » une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Elle ne produit effet que six semaines après un commandement de payer resté sans effet.
Les annexes : dossier de diagnostic, état des lieux, notice
L'article 3-3 impose d'annexer au bail un dossier de diagnostic technique, à la signature comme au renouvellement : DPE, constat de risque d'exposition au plomb, état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante, état des installations intérieures d'électricité et de gaz, état des risques dans les zones concernées, et document sur le bruit dans les zones d'exposition au bruit des aérodromes. Le dossier est communiqué par voie électronique, sauf opposition d'une partie. Seules les recommandations du DPE et le document sur le bruit ont une valeur indicative.
Sanction expresse : sans état des risques dans une zone concernée, « le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix ».
L'état des lieux (art. 3-2) est établi contradictoirement à l'entrée et à la sortie, et joint au contrat. Sans état des lieux, la présomption de l'article 1731 du code civil (logement reçu en bon état) ne peut pas être invoquée par la partie qui a fait obstacle à son établissement. Le locataire peut demander à le compléter dans les dix jours. En meublé s'ajoute un inventaire et état détaillé du mobilier (art. 25-5), signé des deux parties, sans facturation autre que celle de l'état des lieux.
S'y ajoutent la notice d'information fixée par l'arrêté du 29 mai 2015 (art. 3) et, en copropriété, les extraits utiles du règlement de copropriété.
Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges en vide (art. 22), deux mois en meublé (art. 25-6). Restitué hors délai (un mois si la sortie est conforme à l'entrée, deux mois sinon), il est majoré de 10 % du loyer mensuel par mois de retard commencé : 75 € par mois sur un loyer de 750 €.
La liste de vérification avant signature
1. Modèle : contrat type du décret n° 2015-587, version applicable depuis le 1er octobre 2026.
2. Parties : bailleur, mandataire éventuel, chaque locataire.
3. Durée : 3 ans minimum en vide (bailleur personne physique), 1 an en meublé, 9 mois pour un étudiant en meublé.
4. Logement : identifiant fiscal, consistance, équipements, classe DPE, surface habitable mesurée (pas la surface Carrez reprise de l'acte de vente sans contrôle).
5. Loyer : montant, date de paiement, clause de révision avec l'IRL et le trimestre de référence. En zone encadrée : loyer de référence, loyer de référence majoré, complément éventuel et sa justification.
6. Historique : dernier loyer du précédent locataire s'il est parti depuis moins de 18 mois, travaux réalisés depuis le dernier bail.
7. Charges et dépôt : mode de paiement des charges (provisions ou forfait en meublé), dépôt de garantie dans le plafond légal.
8. Clause résolutoire : présente, limitée aux motifs du g) de l'article 4.
9. Clauses interdites : relecture du bail face aux vingt points de l'article 4.
10. Annexes : dossier de diagnostic complet, notice d'information, état des lieux d'entrée, inventaire en meublé, extraits du règlement de copropriété.
Pour remplir la rubrique loyer, partez du loyer de votre quartier avec l'estimateur.
Questions fréquentes
Une clause interdite rend-elle le bail nul ?
Non. L'article 4 la déclare « réputée non écrite » : elle est écartée, le reste du bail s'applique. Le bailleur peut devoir restituer ce qu'il a perçu sur ce fondement, dans la limite de la prescription de trois ans (art. 7-1).
Que risque un bailleur si la surface indiquée au bail est fausse ?
En location vide, si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle du bail, le locataire peut obtenir une baisse du loyer proportionnelle à l'écart (art. 3-1), rétroactive à la signature s'il la demande dans les six premiers mois.
Faut-il refaire un bail signé avant le 1er octobre 2026 ?
Non. Un bail en cours reste valable ; le modèle issu du décret n° 2026-596 s'utilise à la prochaine signature ou au prochain renouvellement.
Peut-on réviser le loyer si on a oublié de le faire l'an dernier ?
Pas pour l'année écoulée. Sans demande dans l'année suivant la date prévue, le bailleur est réputé y avoir renoncé (art. 17-1). Demandée dans ce délai, la révision s'applique à partir de la demande. Aucune révision n'est possible dans un logement classé F ou G, pour les baux conclus, renouvelés ou reconduits depuis le 24 août 2022.
