Un rendement brut de 5 % fait-il un cash-flow positif ? Pour le savoir, il faut descendre au niveau du mois : ce qui entre sur le compte (le loyer encaissé) et ce qui en sort (la mensualité, les charges, la taxe foncière, l'impôt). Cet article fait ce calcul pour un même T2 ancien de 45 m² acheté à crédit dans quatre villes : deux où le rendement brut mesuré par Tonton Firmin est parmi les plus élevés (Marseille, Montpellier) et deux marchés tendus (Lyon, Paris). Toutes les hypothèses sont écrites, pour que vous puissiez les remplacer par les vôtres.
Les données de départ : loyers et prix mesurés
D'après Tonton Firmin (loyers des observatoires locaux, ventes DVF), pour les studios et 2 pièces :
| Ville | Loyer médian HC (€/m²/mois) | Millésime loyers | Prix médian DVF (€/m²) | Rendement brut | Encadrement |
|---|---|---|---|---|---|
| Marseille | 15,1 | 2024 | 3 429 | 5,3 % | non |
| Montpellier | 15,1 | 2025 | 3 632 | 5,0 % | oui |
| Lyon | 15 | 2024 | 4 660 | 3,9 % | oui |
| Paris | 27 | 2025 | 9 362 | 3,5 % | oui |
Les prix portent sur les ventes 2024-2025. Le rendement brut est calculé ainsi : loyer × 12 ÷ prix. Il ignore les frais d'achat, le crédit, les charges et l'impôt. C'est un rapport entre deux médianes, pas le rendement d'un bien précis. Le classement complet des villes suivies est sur la page Investir.
Une limite à garder en tête : la médiane mélange studios et 2 pièces. Un studio se loue plus cher au mètre carré qu'un T2. Appliquer ce loyer au m² à un T2 de 45 m² donne donc plutôt le haut de la fourchette. Pour un bien réel, partez du loyer estimé à son adresse avec l'estimateur de loyer.
Les hypothèses du calcul
Toutes les lignes qui ne viennent pas du tableau ci-dessus sont des hypothèses de calcul. Elles sont volontairement identiques dans les quatre villes, pour isoler l'effet du prix et du loyer.
- Surface : prenons un T2 de 45 m².
- Prix : 45 m² × prix médian DVF de la ville.
- Frais d'acquisition : prenons 8 % du prix, payés avec votre apport. Ils comprennent les droits de mutation, que la loi de finances pour 2025 autorise les départements à relever de 0,5 point (jusqu'à 5 %) entre le 1er avril 2025 et le 30 avril 2028, hors primo-accédants à leur résidence principale. Votre notaire vous donnera le montant exact.
- Crédit : 100 % du prix emprunté sur 20 ans à 3,40 %. C'est le taux moyen des crédits immobiliers accordés en septembre 2026, toutes durées confondues et hors assurance, selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA (publication du 15 octobre 2026) ; sur 20 ans, il ressort à 3,39 %. Un investisseur locatif n'obtient pas toujours le taux moyen : faites chiffrer votre dossier.
- Assurance emprunteur : prenons 0,25 % par an du capital emprunté.
- Vacance : prenons 2 semaines sans locataire par an, soit 1/24 du loyer annuel.
- Charges de copropriété non récupérables : prenons 25 € par mois.
- Taxe foncière : prenons 800 € par an. C'est la ligne la plus variable d'une commune à l'autre : demandez le dernier avis de taxe foncière au vendeur.
- Assurance propriétaire non occupant : prenons 150 € par an.
- Provision travaux : prenons 10 € par m² et par an, soit 450 €. Elle se met de côté chaque mois, même si la dépense n'arrive qu'une année sur trois.
- Gestion : vous gérez vous-même, sans frais d'agence.
- Impôt : régime micro-foncier, tranche marginale d'imposition de 30 %.
Le cash-flow mois par mois dans les 4 villes
Voici, pour un mois type de la première année, ce qui entre et ce qui sort.
| Par mois | Marseille | Montpellier | Lyon | Paris |
|---|---|---|---|---|
| Prix du T2 (45 m²) | 154 305 € | 163 440 € | 209 700 € | 421 290 € |
| Loyer HC | 680 € | 680 € | 675 € | 1 215 € |
| Vacance (2 semaines/an) | − 28 € | − 28 € | − 28 € | − 51 € |
| Loyer encaissé | 651 € | 651 € | 647 € | 1 164 € |
| Mensualité (20 ans, 3,40 %) | − 887 € | − 940 € | − 1 205 € | − 2 422 € |
| Assurance emprunteur | − 32 € | − 34 € | − 44 € | − 88 € |
| Copropriété non récupérable | − 25 € | − 25 € | − 25 € | − 25 € |
| Taxe foncière | − 67 € | − 67 € | − 67 € | − 67 € |
| Assurance PNO | − 13 € | − 13 € | − 13 € | − 13 € |
| Provision travaux | − 38 € | − 38 € | − 38 € | − 38 € |
| Cash-flow avant impôt | − 410 € | − 464 € | − 744 € | − 1 487 € |
| Impôt micro-foncier (TMI 30 %) | − 215 € | − 215 € | − 214 € | − 385 € |
| Cash-flow après impôt | − 625 € | − 679 € | − 958 € | − 1 872 € |
Les sommes sont arrondies à l'euro. Avec un financement à 100 %, aucune des quatre villes ne dégage de cash-flow positif. L'écart entre elles est pourtant net : un investisseur à Marseille complète de 410 € par mois avant impôt, un investisseur à Paris de 1 487 €.
Ce chiffre n'est pas une perte sèche. La première année, la mensualité marseillaise rembourse environ 5 480 € de capital et 5 160 € d'intérêts. Le cash-flow négatif est en grande partie une épargne forcée, investie dans un bien dont la valeur, elle, n'est pas garantie.
Pourquoi le micro-foncier pèse lourd quand on emprunte
Le micro-foncier s'applique de plein droit si les loyers bruts du foyer fiscal sont inférieurs à 15 000 € par an. L'administration retient 70 % des loyers (abattement forfaitaire de 30 %), et aucune charge réelle n'est déductible, ni les intérêts d'emprunt, ni la taxe foncière. Sur ce revenu imposable s'ajoutent l'impôt sur le revenu à votre taux marginal et les prélèvements sociaux, de 17,2 % pour la location nue (le taux de 18,6 % concerne la location meublée).
À Marseille, l'impôt vaut donc 7 814 € × 70 % × (30 % + 17,2 %), soit environ 2 580 € par an ou 215 € par mois. Ce calcul est simplifié : il ne tient pas compte de la part de CSG déductible l'année suivante.
Au régime réel, que vous pouvez choisir même sous 15 000 € (option irrévocable pendant 3 ans), vous déduisez les charges pour leur montant réel : intérêts d'emprunt, assurance, taxe foncière, charges non récupérables, travaux d'entretien et d'amélioration. La même première année donne :
| Par mois | Marseille | Montpellier | Lyon | Paris |
|---|---|---|---|---|
| Impôt au régime réel | − 40 € | − 27 € | 0 € (déficit) | 0 € (déficit) |
| Cash-flow après impôt | − 450 € | − 491 € | − 744 € | − 1 487 € |
À Lyon et à Paris, les intérêts dépassent ce que les loyers laissent après charges : le résultat foncier est négatif. La part du déficit qui vient des intérêts ne s'impute pas sur votre revenu global, seulement sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes. La part hors intérêts, elle, s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Les intérêts baissent chaque année : le revenu imposable remonte à mesure que le crédit s'amortit.
Pour un investisseur qui emprunte, le micro-foncier est donc rarement le bon choix. Il le redevient quand le crédit est presque remboursé et que les charges réelles sont inférieures à 30 % des loyers.
Le seuil : quel rendement brut pour un cash-flow nul ?
Le cœur du sujet tient dans un chiffre. Sur 20 ans à 3,40 %, chaque euro emprunté coûte 6,9 % par an en mensualités. Avec l'assurance retenue, on arrive à 7,15 %. Pour que le loyer paie le crédit sans apport, le rendement brut doit donc dépasser ce niveau, plus la vacance et les charges.
Avec nos hypothèses et un financement à 100 % du prix, le rendement brut qu'il faudrait pour un cash-flow nul avant impôt est de :
| Ville | Rendement brut mesuré | Rendement brut nécessaire (avant impôt) |
|---|---|---|
| Marseille | 5,3 % | 8,6 % |
| Montpellier | 5,0 % | 8,5 % |
| Lyon | 3,9 % | 8,3 % |
| Paris | 3,5 % | 7,9 % |
Aucune des dix villes dont Tonton Firmin mesure le rendement brut n'atteint ce seuil (Strasbourg n'a pas encore de prix de vente mesuré) : la plus élevée, Marseille, est à 5,3 %. Avec un financement total aux taux de septembre 2026, le cash-flow positif dans l'ancien ne vient pas d'une grande ville. Il vient de l'apport, de la durée du crédit, ou d'un bien acheté nettement sous la médiane.
Ce que change un rendement brut élevé : l'apport nécessaire
Le rendement brut ne crée pas le cash-flow, il réduit l'apport nécessaire pour l'obtenir. Voici l'apport qui ramène le cash-flow avant impôt à zéro, en plus des frais d'acquisition :
| Ville | Apport sur le prix | Part du prix | Frais d'acquisition (8 %) | Fonds propres totaux |
|---|---|---|---|---|
| Marseille | 68 800 € | 45 % | 12 300 € | 81 100 € |
| Montpellier | 77 900 € | 48 % | 13 100 € | 91 000 € |
| Lyon | 124 900 € | 60 % | 16 800 € | 141 700 € |
| Paris | 249 600 € | 59 % | 33 700 € | 283 300 € |
À Marseille, il faut financer près de la moitié du prix pour équilibrer le mois. À Lyon et à Paris, il faut en financer six dixièmes. C'est là que se lit l'avantage d'un rendement à 5 % : à cash-flow égal, il mobilise beaucoup moins d'épargne.
L'allongement du crédit joue aussi, dans une moindre mesure. Sur 25 ans au même taux (hypothèse, les taux longs étant souvent un peu plus élevés), la mensualité baisse de 123 € à Marseille et de 335 € à Paris. Le cash-flow avant impôt passe alors à environ − 287 € à Marseille, − 334 € à Montpellier, − 577 € à Lyon et − 1 152 € à Paris. Le coût total des intérêts augmente. La décision du Haut Conseil de stabilité financière limite par ailleurs la durée à 25 ans (27 ans dans certains cas de différé d'amortissement) et le taux d'effort à 35 % des revenus, sauf dérogations accordées par les banques.
Les trois lignes qui font basculer le calcul
La taxe foncière. Notre hypothèse de 800 € est la même partout, ce qui n'est pas la réalité : la valeur locative cadastrale et le taux voté par la commune changent d'une adresse à l'autre. 400 € de plus par an, c'est 33 € de cash-flow en moins chaque mois.
La vacance. Deux semaines par an, c'est un locataire qui reste longtemps et un relogement rapide. Un mois vide par an coûte 28 € de plus par mois à Marseille et 51 € à Paris.
Le DPE. Un logement classé G n'est plus décent depuis le 1er janvier 2025 : il ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail, d'un renouvellement ou d'une reconduction. Un logement F suivra au 1er janvier 2028, un logement E au 1er janvier 2034 (métropole). Pour les baux conclus, renouvelés ou reconduits depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement F ou G ne peut plus être révisé ni majoré (art. 17-1 de la loi du 6 juillet 1989). Un bien à fort rendement apparent avec une étiquette F ou G porte un chantier de rénovation qui doit entrer dans votre calcul dès l'offre.
À Montpellier, Lyon et Paris, le loyer est encadré : le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré de la catégorie du logement. Vérifiez le plafond de votre adresse avec l'outil encadrement des loyers avant de retenir un loyer dans votre plan de financement. Le dispositif expérimental de la loi ELAN prend fin le 23 novembre 2026. Une proposition de loi en cours d'examen au Sénat le prolongerait, sous réserve de son adoption.
La méthode pour refaire le calcul sur votre adresse
1. Le loyer. Estimez le loyer hors charges du bien à son adresse avec l'estimateur. En zone encadrée, plafonnez-le au loyer de référence majoré.
2. Le rendement brut de l'adresse. Comparez le prix demandé aux ventes réelles avec le calcul de rendement locatif. Si le prix demandé est au-dessus des ventes voisines, votre rendement sera plus bas que la médiane de la ville.
3. Le crédit. Calculez la mensualité avec votre taux réel, votre durée et votre assurance. Repère utile : à 3,40 % sur 20 ans, chaque tranche de 10 000 € empruntés coûte environ 57 € par mois hors assurance.
4. Les charges fixes. Additionnez taxe foncière (avis du vendeur), charges non récupérables (relevés de charges et procès-verbaux d'assemblée générale de la copropriété), assurance PNO et provision travaux.
5. La vacance. Retirez au moins deux semaines de loyer par an, davantage si le bien est atypique ou si le marché local se détend.
6. L'impôt. Calculez les deux régimes : micro-foncier (70 % des loyers × votre taux marginal + 17,2 %) et réel (loyers moins charges réelles et intérêts). Retenez le plus favorable sur les trois premières années.
7. Le seuil. Si le cash-flow est négatif, calculez l'apport qui le ramène à zéro : divisez le déficit mensuel par la mensualité pour 1 € emprunté (0,0060 € à 3,40 % sur 20 ans, assurance comprise dans nos hypothèses). C'est ce chiffre, plus que le rendement affiché, qui dit si l'opération vous convient.
Questions fréquentes
Un rendement brut de 5 % suffit-il pour un cash-flow positif ?
Pas avec un financement à 100 %. Aux conditions de septembre 2026 (taux moyen de 3,40 % toutes durées selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, appliqué ici à un prêt sur 20 ans), les mensualités représentent environ 6,9 % par an du capital emprunté, avant assurance. Avec nos hypothèses de charges, il faudrait entre 7,9 % (Paris) et 8,6 % (Marseille) de rendement brut pour équilibrer le mois sans apport.
Le cash-flow négatif signifie-t-il que l'investissement perd de l'argent ?
Pas forcément. Une partie de la mensualité rembourse le capital : à Marseille, dans notre exemple, environ 5 480 € la première année. Le cash-flow négatif mesure l'effort d'épargne mensuel. La rentabilité finale dépend aussi de l'évolution du prix du bien à la revente, qui n'est pas connue à l'avance.
Micro-foncier ou régime réel quand on achète à crédit ?
Le régime réel est souvent plus favorable les premières années, parce que les intérêts d'emprunt, la taxe foncière et l'assurance sont déductibles pour leur montant réel. Le micro-foncier ne retient qu'un abattement forfaitaire de 30 %. L'option pour le réel est irrévocable pendant 3 ans : comparez les deux sur cette durée.
Les chiffres de l'article s'appliquent-ils à mon bien ?
Ils donnent un ordre de grandeur. Les loyers et prix sont des médianes de ville, mesurées sur les studios et 2 pièces, et les charges sont des hypothèses. Pour un bien précis, refaites le calcul avec le loyer de son adresse (estimer), le rendement sur les ventes voisines (rendement locatif) et les montants réels de taxe foncière et de copropriété.
