Un vendeur affiche 5,6 % de rendement. Une fois les frais et les charges comptés, il reste 3,2 %. Après impôt, 1,7 %. Les trois chiffres sont justes : ils ne mesurent pas la même chose.
Le rendement locatif n'est pas un chiffre unique. C'est une cascade de trois indicateurs, brut, net, net-net, qui isolent tour à tour le loyer, les charges d'exploitation, puis la fiscalité. Cet article détaille le calcul complet sur un T2 type, avec les rendements bruts mesurés par Tonton Firmin dans 11 grandes villes (loyers médians des observatoires locaux + prix médians des ventes DVF 2024-2025), les cinq erreurs qui gonflent les rendements annoncés, et ce qu'est un bon rendement selon votre marché.
Rendement brut, net et net-net : ce que chaque chiffre mesure
Le rendement brut divise le loyer annuel hors charges par le prix d'achat total (prix de vente + frais de notaire).
Le rendement net retire les charges non récupérables sur le locataire (taxe foncière, assurance propriétaire non-occupant, charges de copropriété non récupérables, frais de gestion, provision pour vacance locative).
Le rendement net-net retire l'impôt sur les revenus locatifs (micro-foncier ou régime réel en location nue ; micro-BIC ou régime réel en LMNP) et les prélèvements sociaux (17,2 % en 2025).
| Rendement | Formule | Ce qu'il ignore |
|---|---|---|
| Brut | (Loyer mensuel HC × 12) ÷ Prix total | Charges, fiscalité, vacance |
| Net | (Loyer – charges annuelles) ÷ Prix total | Fiscalité |
| Net-net | (Loyer – charges – impôt) ÷ Prix total | Rien |
Le rendement brut sert à comparer des annonces entre elles. Le rendement net mesure la performance d'exploitation. Le rendement net-net mesure ce qui reste dans votre poche.
Rendements bruts mesurés par Tonton Firmin dans 11 grandes villes
Tonton Firmin a croisé les loyers médians hors charges des observatoires locaux (studios et 2 pièces, millésime 2024-2025) avec les prix médians des ventes DVF (transactions 2024-2025) pour calculer le rendement brut moyen à l'échelle de chaque ville, hors frais de notaire (loyer × 12 ÷ prix au m²).
| Ville | Loyer HC €/m²/mois | Prix vente €/m² | Rendement brut | Encadrement | Fiche Tonton Firmin |
|---|---|---|---|---|---|
| Paris | 27,0 | 9 362 | 3,5 % | oui | /investir/paris |
| Nice | 17,1 | 4 980 | 4,1 % | non | /investir/nice |
| Lyon | 15,0 | 4 660 | 3,9 % | oui | /investir/lyon |
| Bordeaux | 14,2 | 4 395 | 3,9 % | oui | /investir/bordeaux |
| Lille | 14,9 | 3 960 | 4,5 % | oui | /investir/lille |
| Montpellier | 15,1 | 3 632 | 5,0 % | oui | /investir/montpellier |
| Marseille | 15,1 | 3 429 | 5,3 % | non | /investir/marseille |
| Rennes | 13,3 | 4 079 | 3,9 % | non | /investir/rennes |
| Nantes | 13,5 | 3 590 | 4,5 % | non | /investir/nantes |
| Toulouse | 13,3 | 3 548 | 4,5 % | non | /investir/toulouse |
| Strasbourg | 13,3 | n.d. | n.d. | non | /investir/strasbourg |
Strasbourg : pas de prix DVF, les ventes d'Alsace-Moselle ne sont pas publiées dans la base publique (régime du livre foncier).
Le rendement brut varie de 3,5 % (Paris) à 5,3 % (Marseille). Ces écarts reflètent la tension locative (demande structurelle, taux de vacance), la structure de prix (rattrapage post-crise ou correction en cours), et les perspectives de plus-value.
Vous pouvez vérifier le rendement brut d'une adresse précise, à partir des ventes DVF autour de l'adresse, avec l'outil rendement locatif de Tonton Firmin.
Calcul complet du brut au net-net : exemple sur un T2 à Nantes
Prenons un appartement T2 de 42 m² acheté à Nantes (exemple fictif) :
- Prix de vente : 140 000 €
- Frais de notaire (environ 7,5 % dans l'ancien, jusqu'à 8 % selon le département) : 10 500 €
- Prix total acquisition : 150 500 €
Le loyer médian hors charges des studios et 2 pièces à Nantes est de 13,5 €/m²/mois (observatoire local des loyers), soit 567 €/mois pour 42 m². Vous louez à 580 €/mois hors charges (légèrement au-dessus du médian, bien rénové).
Étape 1 : Rendement brut
Loyer annuel = 580 € × 12 = 6 960 €
Rendement brut = 6 960 ÷ 150 500 = 4,6 %
Ce chiffre est celui que vous voyez dans les annonces. Il ignore tout le reste.
Étape 2 : Rendement net (après charges d'exploitation)
Les charges non récupérables sont :
| Poste | Montant annuel | Hypothèse |
|---|---|---|
| Taxe foncière | 840 € | Estimation |
| Assurance PNO | 180 € | Estimation |
| Charges copropriété non récupérables | 320 € | Estimation |
| Provision vacance locative (4 %) | 278 € | Environ 2 semaines |
| Frais de gestion (8 % loyer HC) | 557 € | Hypothèse de mandat |
| Total charges | 2 175 € |
Loyer net = 6 960 – 2 175 = 4 785 €
Rendement net = 4 785 ÷ 150 500 = 3,2 %
Le rendement net tombe à 3,2 %. C'est ce qui reste avant impôt.
Étape 3 : Rendement net-net (après fiscalité)
Vous louez nu, avec une tranche marginale d'imposition (TMI) de 30 %. Deux régimes sont possibles : le réel (charges réelles déduites) ou le micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %). Commençons par le réel. La vacance n'est pas une charge déductible : fiscalement, elle réduit simplement les loyers encaissés.
| Ligne | Montant |
|---|---|
| Loyers encaissés (6 960 € moins 278 € de vacance) | 6 682 € |
| Charges déductibles (hors vacance) | 1 897 € |
| Revenu foncier imposable | 4 785 € |
| Impôt sur le revenu (30 %) | 1 436 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 %) | 823 € |
| Impôt total | 2 259 € |
Loyer net-net = 4 785 – 2 259 = 2 526 €
Rendement net-net = 2 526 ÷ 150 500 = 1,7 %
Vous encaissez 1,7 % par an après fiscalité. Au micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %, possible tant que vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an), le revenu imposable serait de 4 677 € (70 % des 6 682 € encaissés), soit 2 208 € d'impôt et de prélèvements sociaux : 51 € de moins qu'au réel. Ici, les charges déductibles (1 897 €, 28 % des loyers) restent sous l'abattement de 30 % : le micro-foncier est le plus avantageux, pour un rendement net-net de (4 785 − 2 208) ÷ 150 500 = 1,7 % également. Avec un crédit, les intérêts d'emprunt, déductibles au réel, font souvent pencher la balance vers le réel.
En le louant meublé, en LMNP au régime réel, vous pourriez déduire l'amortissement du bien (hors terrain) et du mobilier, ce qui peut réduire votre base imposable à zéro pendant plusieurs années (voir l'article location meublée ou vide : quel est le plus rentable en 2026). Le rendement net-net se rapprocherait alors du rendement net, mais depuis 2025 les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, et les revenus LMNP supportent 18,6 % de prélèvements sociaux depuis 2026 (contre 17,2 % en location nue).
Pourquoi le rendement d'une adresse diffère de la moyenne de la ville
Le tableau Tonton Firmin donne un rendement brut moyen à l'échelle de la ville (loyer médian des studios et 2 pièces rapporté au prix médian DVF de ces mêmes logements). Votre bien peut afficher un rendement supérieur ou inférieur selon :
1. Le micro-quartier : un T2 acheté 3 200 €/m² (au lieu des 3 590 €/m² médians à Nantes) dans un quartier en reconversion peut se louer au loyer médian de la ville (13,5 €/m²), soit un rendement brut de 5,1 % au lieu de 4,5 %.
2. La superficie : les studios affichent en général des loyers au m² plus élevés que les 2 pièces, pour des prix au m² comparables, ce qui tend à produire des rendements bruts supérieurs.
3. Le statut locatif : un bien loué en meublé (environ +25 % sur le loyer nu pour un meublé 3 étoiles selon les règles Tonton Firmin, de +20 % à +35 % selon le standing) produit un rendement brut supérieur, mais les locataires tournent plus souvent (bail d'un an contre trois en nu), ce qui expose davantage à la vacance. L'estimateur de loyer Tonton Firmin calcule le loyer en nu, meublé et colocation pour votre adresse.
4. L'encadrement des loyers : dans les territoires encadrés (Paris, Lille, Lyon et Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Plaine Commune, Est Ensemble, Pays basque, Grenoble-Alpes Métropole), le loyer est plafonné au loyer de référence majoré (référence + 20 %, sauf complément de loyer justifié). Cette expérimentation court jusqu'au 24 novembre 2026 ; sa prolongation, discutée au Parlement, n'est pas encore votée. Vérifiez le plafond légal avec l'outil encadrement Tonton Firmin.
5. Les ventes atypiques : une transaction DVF peut porter sur un bien vendu occupé (avec une décote) ou cédé à un prix de convenance, entre membres d'une famille par exemple. Le prix médian DVF atténue ces cas, mais votre achat peut se situer loin de la médiane.
Le rendement d'une adresse ne se devine pas à partir du rendement de la ville. Il se calcule à partir du prix que vous payez et du loyer que le marché accepte pour votre bien (pas le loyer que vous souhaitez).
Les 5 erreurs qui gonflent un rendement annoncé
1. Prix d'achat hors frais de notaire
Un vendeur affiche un rendement brut de 5,6 % : 650 € de loyer mensuel sur un prix de 140 000 €. Le calcul ignore les 10 500 € de frais de notaire (7,5 % dans l'ancien). Rapporté au prix total de 150 500 €, le rendement brut tombe à 5,2 %. Erreur : +0,4 point.
2. Loyer au-dessus du marché
Le vendeur calcule sur un loyer de 650 €/mois alors que le loyer médian des studios et 2 pièces à Nantes donne 567 €/mois pour 42 m², et que le bien se loue 580 € dans notre exemple. Si le locataire actuel paie 650 €, c'est soit un bien meublé haut de gamme, soit un loyer au-dessus du marché qui ne se retrouvera pas à la relocation. Le rendement brut tombe de 5,2 % à 4,6 % au loyer de 580 €. Erreur : +0,6 point.
3. Charges ignorées
Le calcul ignore la taxe foncière (840 €), l'assurance PNO (180 €), les charges de copropriété non récupérables (320 €), la vacance (278 €), et les frais de gestion (557 €). Le rendement net est de 3,2 %, pas de 4,6 %. Erreur : +1,4 point.
4. Fiscalité oubliée
Le calcul ignore l'impôt sur les revenus fonciers et les prélèvements sociaux (47,2 % du revenu net pour une TMI à 30 %). Le rendement net-net est de 1,7 %, pas de 3,2 %. Erreur : +1,5 point.
5. Vacance sous-estimée
Le calcul provisionne 1 semaine de vacance par an (134 €) ; une provision plus prudente d'environ 2 semaines (4 % du loyer annuel, 278 €) est retenue dans notre exemple. Erreur : +0,1 point sur le rendement net (déjà incluse dans l'erreur n°3).
Total des erreurs cumulées : un rendement affiché à 5,6 % descend à 1,7 % après correction.
Ce qu'est un bon rendement selon votre ville
Un rendement net-net de 1,7 % est-il correct ? La réponse dépend du marché dans lequel vous achetez.
| Ville | Rendement brut | Rendement net estimé | Rendement net-net estimé |
|---|---|---|---|
| Paris | 3,5 % | 2,4 % | 1,3 % |
| Lyon | 3,9 % | 2,7 % | 1,4 % |
| Nantes | 4,5 % | 3,1 % | 1,6 % |
| Montpellier | 5,0 % | 3,4 % | 1,8 % |
| Marseille | 5,3 % | 3,6 % | 1,9 % |
Les rendements net et net-net sont des ordres de grandeur obtenus en appliquant au brut de chaque ville les ratios de notre exemple nantais (net = 69 % du brut, net-net = 36 % du brut, TMI 30 %), pas des mesures.
Le niveau acceptable n'est pas une règle universelle. Il dépend de :
1. Le taux sans risque de référence : l'OAT 10 ans a évolué autour de 3 à 3,5 % en 2025 (Banque de France). Un investissement locatif doit offrir une prime de risque pour compenser l'illiquidité (vous ne pouvez pas vendre en 24h comme une action), les aléas locatifs (impayés, dégradations, vacance), et les coûts de gestion.
2. La tension locative locale : un rendement net-net de 1,3 % à Paris peut se défendre parce que la demande locative y est très forte et que le risque de vacance prolongée est faible, à condition d'accepter de miser sur la valeur patrimoniale du bien. Le même 1,3 % dans une commune périurbaine de 8 000 habitants avec un délai de relocation de 6 semaines est un signal d'alerte.
3. La perspective de plus-value : si vous achetez un bien dans un quartier en reconversion, la rentabilité locative peut être inférieure à la moyenne de la ville, en pariant sur une revalorisation qui n'est jamais garantie.
La méthode : calculez votre rendement net-net avec des hypothèses prudentes (loyer au médian observé, vacance à 4 %, charges réelles), puis situez-le face au rendement sans risque après impôt, majoré de 1,5 à 2 points. Si votre rendement net-net est inférieur, la question n'est pas de négocier le loyer à la hausse (le marché fixe le loyer), c'est de négocier le prix d'achat à la baisse.
Vous pouvez comparer les rendements bruts de plusieurs villes avec le classement Tonton Firmin.
Questions fréquentes
Quel est le meilleur régime fiscal pour maximiser le rendement net-net ?
Le régime réel en location nue permet de déduire les charges réelles (taxe foncière, intérêts d'emprunt, travaux, frais de gestion), mais le revenu net reste imposé à la TMI + prélèvements sociaux (47,2 % pour une TMI à 30 %). Le micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %, réservé aux revenus fonciers bruts jusqu'à 15 000 € par an) est plus simple, mais moins avantageux dès que les charges dépassent 30 % des loyers.
En LMNP au régime réel (location meublée), vous pouvez déduire l'amortissement du bien (hors terrain) et du mobilier, ce qui peut réduire votre base imposable à zéro pendant plusieurs années. Le rendement net-net se rapproche alors du rendement net, mais les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value imposable à la revente depuis 2025, et les prélèvements sociaux sur les revenus LMNP sont de 18,6 %. L'article location meublée ou vide : quel est le plus rentable en 2026 compare les deux statuts chiffrés.
Comment estimer la taxe foncière d'un bien que je n'ai pas encore acheté ?
La taxe foncière n'est pas affichée dans les annonces de vente. Vous pouvez demander au vendeur une copie de son dernier avis de taxe foncière lors de la visite (il n'a pas d'obligation légale de la fournir, mais la plupart acceptent). À défaut, demandez le montant au notaire ou au syndic. La taxe se calcule sur le revenu cadastral (la moitié de la valeur locative cadastrale, connue du propriétaire mais non publiée en ligne), multiplié par les taux votés par la commune et l'intercommunalité.
Pourquoi le rendement brut d'un studio est-il supérieur à celui d'un T2 dans la même ville ?
Le loyer au m² d'un studio est en général plus élevé que celui d'un 2 pièces, alors que le prix d'achat au m² est comparable (parfois légèrement supérieur). Le rendement brut d'un studio ressort donc souvent plus élevé. Mais les locataires y restent moins longtemps, ce qui expose davantage à la vacance, et les frais fixes pèsent plus lourd au m². L'écart se réduit en rendement net.
À partir de quel rendement net-net un investissement locatif est-il préférable à un placement sans risque ?
Comparez des chiffres comparables : votre rendement net-net, après impôt, avec celui d'un placement sans risque après impôt. L'OAT 10 ans a évolué autour de 3 à 3,5 % en 2025, soit environ 2,1 à 2,5 % après le prélèvement forfaitaire de 30 %. Majoré d'une prime de risque de 1,5 à 2 points (illiquidité, aléas locatifs, gestion), le seuil d'un investissement payé comptant se situe vers 3,6 à 4,5 % net-net. Avec nos hypothèses, ce seuil n'est pas atteint en moyenne dans les grandes villes du tableau (environ 1,3 % de rendement net-net estimé à Paris, 1,9 % à Marseille, achat comptant). L'investissement locatif se justifie alors surtout par l'effet de levier du crédit, une plus-value espérée à la revente ou la constitution d'un patrimoine.
