Un premier investissement locatif se rate rarement à cause de la ville. Il se rate parce qu'une décision a été prise trop tôt, avant celles qui la conditionnent. Choisir Lyon, Lille ou Marseille avant de connaître sa capacité d'emprunt, son objectif et son mode de location revient à fixer l'adresse avant le plan.
Cet article propose un ordre en cinq étapes : l'objectif, le budget et le financement, le type de bien et le mode de location, la ville, puis la mise en location. À chaque étape, vous trouverez l'erreur typique et un exemple chiffré tiré des données publiques compilées par Tonton Firmin sur 11 villes.
Les données utilisées et leurs limites
Les chiffres de l'article portent sur les studios et les 2 pièces. Ils proviennent de deux sources publiques :
- Loyers : loyer médian hors charges des observatoires locaux des loyers, en €/m² par mois. Le millésime est 2024 ou 2025 selon la ville (colonne « Loyers » du tableau).
- Prix : prix médian des ventes DVF (demandes de valeurs foncières), en €/m², sur la période 2024-2025.
- Rendement brut : loyer × 12 ÷ prix. Il ne tient compte ni des charges, ni de la taxe foncière, ni de la vacance, ni du crédit.
| Ville | Loyer HC €/m² | Millésime loyers | Prix €/m² | Rendement brut | Encadrement |
|---|---|---|---|---|---|
| Paris | 27 | 2025 | 9 362 | 3,5 % | oui |
| Nice | 17,1 | 2024 | 4 980 | 4,1 % | non |
| Lyon | 15 | 2024 | 4 660 | 3,9 % | oui |
| Bordeaux | 14,2 | 2024 | 4 395 | 3,9 % | oui |
| Lille | 14,9 | 2024 | 3 960 | 4,5 % | oui |
| Strasbourg | 13,3 | 2025 | non disponible | non calculable | non |
| Montpellier | 15,1 | 2025 | 3 632 | 5,0 % | oui |
| Marseille | 15,1 | 2024 | 3 429 | 5,3 % | non |
| Rennes | 13,3 | 2025 | 4 079 | 3,9 % | non |
| Nantes | 13,5 | 2025 | 3 590 | 4,5 % | non |
| Toulouse | 13,3 | 2025 | 3 548 | 4,5 % | non |
Pour Strasbourg, le prix médian DVF n'est pas disponible dans notre jeu de données : nous ne calculons donc pas de rendement plutôt que d'en estimer un. Ces médianes décrivent une ville entière. Un quartier, une rue ou un étage s'écartent de la médiane, parfois de plusieurs points de rendement.
Étape 1 : fixer l'objectif avant de regarder une annonce
Un objectif se formule en une phrase chiffrée, avec un horizon. Trois objectifs courants conduisent à des biens différents :
- Compléter ses revenus : on cherche un loyer qui couvre la mensualité et les charges, donc un rendement élevé.
- Se constituer un patrimoine : on accepte un effort d'épargne mensuel pour détenir un bien dans un marché où l'on juge la demande durable.
- Réduire son impôt : l'objectif fiscal ne justifie jamais à lui seul un achat dont le rendement ne tient pas.
L'erreur typique consiste à vouloir les trois à la fois. Le tableau montre pourquoi c'est impossible : Marseille affiche 5,3 % de rendement brut, Paris 3,5 %. Les deux marchés ne répondent pas à la même question. Les données Tonton Firmin mesurent des loyers et des prix de vente, pas l'évolution future de ces prix. Un objectif de plus-value repose donc sur une hypothèse de votre part, que ce tableau ne vérifie pas.
Écrivez votre objectif, par exemple : « un bien qui s'autofinance à 80 % de sa mensualité, détenu au moins 15 ans ». Cette phrase servira de critère de tri aux étapes suivantes.
Étape 2 : calculer le budget et le financement
C'est ici que commence le calcul. Votre capacité d'emprunt fixe l'enveloppe, et l'enveloppe fixe la surface que vous pouvez acheter.
La capacité d'emprunt
Depuis le 1er janvier 2022, une décision du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), juridiquement contraignante pour les banques, limite le taux d'effort à 35 % des revenus nets avant impôt, assurance emprunteur comprise, et la durée du prêt à 25 ans (27 ans en cas de différé lié à un achat sur plan ou à des travaux). Les banques peuvent déroger à ces critères pour 20 % de leur production trimestrielle (cadre à vérifier à la date de votre dossier). Avec 3 000 € de revenus nets mensuels avant impôt, cela donne 1 050 € de mensualités maximum, assurance et crédits en cours inclus. Les banques intègrent en général une partie des loyers futurs dans vos revenus, souvent 70 % : cette pratique varie selon les établissements, à confirmer auprès du vôtre.
Un exemple de budget
Prenons un prix d'achat de 120 000 €, hors frais de notaire. Les frais de notaire de l'ancien représentent environ 7 à 8 %, soit 8 400 à 9 600 €. Nous supposons ici que votre apport les couvre. Avec un taux hypothétique de 3,5 % sur 20 ans, hors assurance, la mensualité sur 120 000 € est d'environ 696 €. Ce taux est une hypothèse de calcul, pas une donnée de marché : remplacez-le par l'offre de votre banque.
Rapportez cette mensualité aux loyers que 120 000 € permettent d'obtenir, avec les prix médians du tableau :
| Ville | Surface achetable (m²) | Loyer HC mensuel | Écart avec la mensualité de 696 € |
|---|---|---|---|
| Paris | 12,8 | environ 346 € | environ 350 € à financer |
| Lille | 30,3 | environ 451 € | environ 245 € à financer |
| Marseille | 35,0 | environ 528 € | environ 168 € à financer |
Calcul : surface = 120 000 ÷ prix médian au m², loyer = surface × loyer médian au m² (observatoires 2024 ou 2025, DVF 2024-2025). Aucune des dix villes pour lesquelles le calcul est possible (Strasbourg exclue, faute de prix DVF) ne couvre la mensualité avec ce montage, avant même les charges. Un premier investissement locatif sans apport important suppose donc presque toujours un effort d'épargne mensuel. Le tableau le chiffre : de 168 € à Marseille à 350 € à Paris, pour un même prêt.
Les erreurs typiques de cette étape
1. Raisonner en rendement brut. Pour un même budget, Paris affiche 3,5 % brut et Marseille 5,3 %. Appliquons une hypothèse de travail de 20 % du loyer annuel absorbé par la taxe foncière, les charges non récupérables, l'assurance, la gestion et la vacance (hypothèse de cet article, non mesurée) : Paris tombe à environ 2,8 %, Marseille à environ 4,2 %. Votre propre taux de déperdition sera différent, d'où l'intérêt de le calculer bien par bien. Pour faire ce calcul sur votre bien, utilisez notre calculateur de rendement locatif.
2. Ne pas prévoir de réserve. Gardez au minimum trois mois de charges sans loyer : taxe foncière, charges de copropriété, assurance propriétaire non occupant et mensualité.
3. Emprunter au maximum de la capacité. Si la mensualité atteint 100 % de votre plafond d'endettement, une vacance de deux mois pèse directement sur votre épargne.
Étape 3 : choisir le type de bien et le mode de location
Une fois l'enveloppe connue, deux choix en découlent : le type de bien et le mode de location.
Le type de bien
Les données du tableau portent sur les studios et les 2 pièces. C'est le segment le plus courant d'un premier achat, mais pas le seul. Un bien plus grand a généralement un prix au m² plus bas et un loyer au m² plus bas, ce que ces médianes ne mesurent pas. Pour un T3 ou une maison, chaque ville demande une vérification locale.
Le mode de location : vide, meublé, colocation
Le mode de location change le loyer, la fiscalité et le bail :
- Location vide : bail de 3 ans minimum si vous louez en nom propre (6 ans si le bailleur est une société, hors SCI familiale), loyer des observatoires du tableau, imposition en revenus fonciers.
- Location meublée : bail d'un an (9 mois pour un étudiant), ameublement à financer, imposition en bénéfices industriels et commerciaux (statut de loueur en meublé non professionnel, LMNP, dans la plupart des cas).
- Colocation : plusieurs loyers pour un même bien, avec une gestion plus lourde.
Le tableau de cet article donne des loyers de référence en location vide. Pour connaître l'écart du meublé et de la colocation sur votre quartier, estimez le loyer en vide, meublé et colocation : l'écart varie d'un marché à l'autre, et nous ne l'extrapolons pas à partir d'une moyenne nationale.
La fiscalité, à choisir avant le bien
Le régime fiscal fait varier le rendement net d'un même bien. En location vide, le micro-foncier applique un abattement de 30 %. Le régime réel permet de déduire les intérêts d'emprunt et les travaux, ce qui l'emporte souvent la première année d'un achat à crédit avec travaux. En meublé, le micro-BIC applique un abattement de 50 % pour la location meublée de longue durée, dans la limite de 77 700 € de recettes pour les revenus 2025 et de 83 600 € pour les revenus 2026 (source : service-public.gouv.fr). Le régime réel avec amortissement peut neutraliser fiscalement les loyers pendant plusieurs années. Depuis le 15 février 2025, en revanche, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente (article 150 VB du CGI, loi de finances pour 2025). Pour arbitrer selon votre tranche d'imposition, comparez les deux scénarios avec notre calculateur de rendement locatif.
Le DPE : un filtre d'exclusion, quelle que soit la ville
Le calendrier légal du diagnostic de performance énergétique est connu (source : service-public.gouv.fr). En métropole, il s'applique à tout bail signé, renouvelé ou reconduit tacitement :
- Les logements classés G ne peuvent plus être loués depuis le 1er janvier 2025.
- Les logements classés F le seront au 1er janvier 2028.
- Les logements classés E le seront au 1er janvier 2034.
L'erreur typique : acheter un bien classé F à bas prix sans budget de rénovation thermique. Sur 120 000 € de prix, une décote de 10 %, si vous l'obtenez, représente 12 000 €, mais la rénovation peut coûter davantage. Notez aussi que le loyer d'un logement F ou G est gelé depuis le 24 août 2022 : ni révision annuelle, ni hausse à la relocation. La ville n'y change rien : un F à Lyon est aussi bloqué en 2028 qu'un F à Rennes. Intégrez le coût des travaux au prix d'acquisition effectif dès la négociation.
Étape 4 : comparer les villes, seulement maintenant
À ce stade, vous connaissez votre objectif, votre enveloppe, votre mensualité maximale, votre régime fiscal et le type de bien visé. Vous pouvez filtrer les villes avec des critères précis, au lieu de suivre une réputation.
Lecture du tableau : quatre constats
1. Le rendement dépend du rapport entre le prix et le loyer, pas du loyer seul. Paris a le loyer médian le plus élevé (27 €/m²), mais aussi le prix le plus élevé (9 362 €/m²). Le loyer parisien vaut environ 1,8 fois celui de Marseille (27 contre 15,1 €/m²), alors que le prix vaut environ 2,7 fois (9 362 contre 3 429 €/m²). C'est ce décalage qui explique 3,5 % contre 5,3 %.
2. À loyer identique, le prix fait l'écart. Rennes et Toulouse affichent le même loyer médian (13,3 €/m², millésime 2025). Le prix médian est de 4 079 €/m² à Rennes et de 3 548 €/m² à Toulouse, soit 531 €/m² d'écart. Le rendement brut passe de 3,9 % à 4,5 %. Pour 120 000 €, vous achetez environ 29,4 m² à Rennes contre 33,8 m² à Toulouse.
3. Les grandes villes chères ne sont pas toujours les moins rentables. Nice affiche 4,1 % de rendement brut, devant Lyon, Bordeaux et Rennes (3,9 % chacune), grâce à un loyer médian de 17,1 €/m², le deuxième du tableau après Paris.
4. Un rendement élevé ne dit rien du risque. Marseille (5,3 %) et Montpellier (5,0 %) arrivent en tête, mais ces médianes ne mesurent ni la vacance, ni la rotation des locataires, ni l'état du bâti. Ce sont des points de départ pour une vérification à l'adresse, pas des conclusions.
Le critère de l'encadrement des loyers
Dans le tableau, cinq villes sont encadrées : Paris, Lyon, Bordeaux, Lille et Montpellier. Dans une commune encadrée, le loyer d'un bail n'est pas libre : il doit respecter un loyer de référence majoré, soit au plus 20 % au-dessus du loyer de référence, hors complément de loyer exceptionnel. La médiane des observatoires n'est pas ce plafond. Elle indique ce que paient les locataires, pas ce que la loi autorise sur votre adresse. L'encadrement est une expérimentation issue de la loi ELAN, prévue jusqu'au 23 novembre 2026. Une proposition de loi visant à la prolonger est en cours d'examen au Parlement : si elle était adoptée, l'encadrement serait maintenu au-delà de cette date. Les arrêtés préfectoraux fixant les loyers de référence sont par ailleurs renouvelés chaque année. Vérifiez la règle applicable à votre adresse sur l'encadrement des loyers avant de bâtir votre plan.
L'erreur typique : calculer son rendement sur un loyer d'annonce supérieur au plafond légal. À Lille (4,5 % de rendement brut), un loyer fixé 10 % au-dessus de la médiane peut dépasser le plafond de votre rue. Le bail est alors contestable, et le rendement calculé n'existe pas.
Comment arrêter votre short list
Reprenez vos critères dans l'ordre :
1. Mensualité : la surface achetable pour votre enveloppe, en prix médian, est-elle compatible avec votre type de bien ?
2. Objectif : le rendement brut du tableau permet-il l'autofinancement visé, après vos 20 % (ou votre propre taux) de charges et de vacance ?
3. Encadrement : le loyer visé respecte-t-il le plafond de l'adresse ?
4. Fiche ville : consultez la fiche de chaque ville retenue sur la page Investir, puis estimez le loyer de l'adresse visée.
