Ce que rapporte un logement à Toulouse, mesuré sur des données publiques : loyers hors charges des observatoires locaux, prix des ventes réelles, règles d'encadrement. Sans projection ni promesse.
Chiffres clés
LOYER · STUDIO ET 2 PIÈCES13,3€/m² HCMédiane hors charges, loyers 2025.
PRIX · STUDIO ET 2 PIÈCES3 548€/m²Médiane des ventes 2024-2025.
MEILLEUR RENDEMENT BRUT4,7%3 pièces et plus
CHAMBRE EN COLOCATION493€ HCMoyenne nationale, faute de relevé local.
Loyer, prix et rendement par type de bien
Type de bien
Loyer HC / m²
Fourchette
Prix / m²
Ventes
Rendement brut
Studio et 2 pièces
13,3 €
12,4 – 15,4 €
3 548 €
5 832
4,5 %
3 pièces et plus
11,5 €
10,8 – 12,4 €
2 936 €
6 531
4,7 %
Maison
11,3 €
9,9 – 12,7 €
3 686 €
2 176
3,7 %
Loyers : observatoire local des loyers (réseau ANIL), médiane hors charges des zones de la ville, 2025 ; fourchette = quartiers les moins et les plus chers. Prix : ventes réelles d'un logement (DVF, Etalab), 2024-2025, publiés au-delà de 30 ventes. Rendement brut = loyer annuel ÷ prix, avant frais, charges, vacance et impôts.
Toulouse, vu par un investisseur.
Les questions à se poser avant d'acheter, et ce que les chiffres publics y répondent pour votre investissement.
CE QU'IL FAUT RETENIR
Une demande qui grandit : +7,4 % d'habitants en six ans et 117 000 étudiants.
Peu de logements qui restent vides : 1,9 % du parc privé l'est depuis plus de deux ans.
À surveiller : une taxe foncière parmi les plus lourdes des grandes villes (49,7 %).
Y a-t-il des locataires ?
Atout
Oui, et de plus en plus. Toulouse a gagné 35 000 habitants en six ans (+7,4 %). Environ un habitant sur trois a entre 15 et 29 ans : c'est la clientèle des studios, des T2 et de la colocation.
Avec 117 000 étudiants, la demande se renouvelle à chaque rentrée. Deux ménages sur trois sont locataires : à Toulouse, louer est la norme.
Le chômage est un peu au-dessus de la moyenne : 9,1 % dans la zone d'emploi, contre 8,1 % en France.
Les revenus sont modestes : environ un habitant sur quatre vit sous le seuil de pauvreté. Pour vous, la sélection du dossier et la garantie (garant, Visale) comptent autant que le choix du quartier.
Les chiffres et leurs sources
Chômage
9,1 %
Zone d'emploi de Toulouse, 2e trimestre 2026 ; France : 8,1 %
Niveau de vie médian
24 500 €/an
Par unité de consommation, 2023
Taux de pauvreté
24,0 %
Sous 60 % du niveau de vie médian, 2023
INSEE, taux de chômage localisés, 2e trimestre 2026 · INSEE, Filosofi 2023
Le logement se loue-t-il vite ?
Atout
Tout l'indique. Seuls 1,9 % des logements privés restent vides plus de deux ans : au bon loyer, un bien correct trouve preneur. Le logement social est saturé, avec 6,3 demandes pour une attribution, ce qui reporte la demande sur le parc privé.
Toulouse est en zone tendue : entre deux locataires, le loyer ne peut pas monter au-delà de l'indice de révision. Le premier loyer que vous fixez compte donc pour longtemps.
Les chiffres et leurs sources
Vacance de plus de 2 ans
1,9 %
Du parc privé, 2025 (5 182 logements)
Logements vacants
8,2 %
Toutes durées confondues, 2023
Logement social
6,3 pour 1
Demandes en attente par attribution, Toulouse Métropole, 2025
Zonage
A, zone tendue
Hausse limitée entre deux locataires
LOVAC 2026 (Cerema, DGFiP), au 1er janvier 2025 · INSEE, recensement 2023 · SNE, demande de logement social 2025 · Ministère du Logement, zonage A/B/C en vigueur au 26 juin 2026 · Décret n° 2013-392 modifié (zones tendues), liste service-public.fr · Aucune source publique ne mesure le délai de relocation : la vacance qui dure en est le meilleur indice.
Qu'est-ce qui pèse sur le rendement ?
À surveiller
D'abord la taxe foncière, au taux de 49,7 % de la valeur locative cadastrale, l'un des plus élevés des grandes villes. Elle reste à votre charge, contrairement à la taxe d'ordures ménagères que vous refacturez au locataire : demandez le dernier avis au vendeur et intégrez-la à votre calcul.
La construction ralentit : 3 238 logements autorisés en 2025, contre 4 396 en 2023. Moins d'offre neuve viendra concurrencer votre bien. Côté revente, le marché est liquide : plus de 8 000 ventes en 2025.
Le risque principal est celui d'inondation (crue lente), encadré par quatre plans de prévention. Selon la rue, l'écart est grand : vérifiez l'adresse précise avant de faire une offre. L'état des risques sera de toute façon à joindre au bail.
Les chiffres et leurs sources
Risques recensés
4
Inondation (crue lente), Mouvement de terrain (anciennes carrières), Risque industriel, Rupture de barrage
Catastrophes naturelles
49
Arrêtés depuis 1982
Plans de prévention
4
PPR - Toulouse, PPR Pech David, PPR Sécheresse - Territoire 1, PPR Sécheresse - Territoire 1 - Toulouse
Géorisques, base GASPAR du 05/10/2026
Données publiques relevées le 15 octobre 2026. Repères comparés aux autres grandes villes de nos fiches ; une simulation, pas un conseil en investissement.
Vous louez déjà à Toulouse ?
Confiez votre bien à votre copilote : loyer comparé au quartier, révision rappelée un mois avant, valeur suivie. Gratuit pour un bien.
Toulouse n'applique pas l'encadrement des loyers. Le loyer se fixe librement à la première mise en location ; à la relocation, la hausse reste limitée en zone tendue (évolution de l'IRL).
