Ce que rapporte un logement à Bordeaux, mesuré sur des données publiques : loyers hors charges des observatoires locaux, prix des ventes réelles, règles d'encadrement. Sans projection ni promesse.
Chiffres clés
LOYER · STUDIO ET 2 PIÈCES14,4€/m² HCMédiane hors charges, loyers 2025.
PRIX · STUDIO ET 2 PIÈCES4 395€/m²Médiane des ventes 2024-2025.
MEILLEUR RENDEMENT BRUT3,9%Studio et 2 pièces
CHAMBRE EN COLOCATION567€ HCPrix d'une chambre à Bordeaux.
Loyer, prix et rendement par type de bien
Type de bien
Loyer HC / m²
Fourchette
Prix / m²
Ventes
Rendement brut
Studio et 2 pièces
14,4 €
12,4 – 16,1 €
4 395 €
3 501
3,9 %
3 pièces et plus
11,7 €
10,9 – 12,7 €
3 852 €
2 801
3,6 %
Maison
—
—
4 900 €
1 986
—
Loyers : observatoire local des loyers (réseau ANIL), médiane hors charges des zones de la ville, 2025 ; fourchette = quartiers les moins et les plus chers. Prix : ventes réelles d'un logement (DVF, Etalab), 2024-2025, publiés au-delà de 30 ventes. Rendement brut = loyer annuel ÷ prix, avant frais, charges, vacance et impôts.
Bordeaux, vu par un investisseur.
Les questions à se poser avant d'acheter, et ce que les chiffres publics y répondent pour votre investissement.
CE QU'IL FAUT RETENIR
Une demande qui grandit : +5,3 % d'habitants en six ans et 44 000 étudiants.
Une vacance de longue durée modérée : 2,5 % du parc privé.
À surveiller : la taxe foncière, 49,5 %, à intégrer dans votre calcul.
Y a-t-il des locataires ?
Atout
Oui, et de plus en plus. Bordeaux a gagné 14 000 habitants en six ans (+5,3 %). Plus d'un habitant sur quatre a entre 15 et 29 ans : c'est la clientèle des studios, des T2 et de la colocation.
Avec 44 000 étudiants, la demande se renouvelle à chaque rentrée. Deux ménages sur trois sont locataires : à Bordeaux, louer est la norme.
Le chômage de la zone d'emploi, 8,0 %, est dans la moyenne nationale (8,1 %).
Le niveau de vie médian est de 27 590 € par an : comme partout, soignez la sélection du dossier.
Les chiffres et leurs sources
Chômage
8,0 %
Zone d'emploi de Bordeaux, 2e trimestre 2026 ; France : 8,1 %
Niveau de vie médian
27 590 €/an
Par unité de consommation, 2023
Taux de pauvreté
18,9 %
Sous 60 % du niveau de vie médian, 2023
INSEE, taux de chômage localisés, 2e trimestre 2026 · INSEE, Filosofi 2023
Le logement se loue-t-il vite ?
Neutre
2,5 % des logements privés restent vides plus de deux ans : la demande est là, mais un bien mal placé ou trop cher peut attendre. Le logement social est saturé, avec 7,6 demandes pour une attribution, ce qui reporte la demande sur le parc privé.
Bordeaux est en zone tendue : entre deux locataires, le loyer ne peut pas monter au-delà de l'indice de révision. Le premier loyer que vous fixez compte donc pour longtemps, d'autant qu'il est aussi plafonné par l'encadrement (voir plus bas).
Les chiffres et leurs sources
Vacance de plus de 2 ans
2,5 %
Du parc privé, 2025 (3 779 logements)
Logements vacants
6,7 %
Toutes durées confondues, 2023
Logement social
7,6 pour 1
Demandes en attente par attribution, Bordeaux Métropole, 2025
Zonage
A, zone tendue
Hausse limitée entre deux locataires
LOVAC 2026 (Cerema, DGFiP), au 1er janvier 2025 · INSEE, recensement 2023 · SNE, demande de logement social 2025 · Ministère du Logement, zonage A/B/C en vigueur au 26 juin 2026 · Décret n° 2013-392 modifié (zones tendues), liste service-public.fr · Aucune source publique ne mesure le délai de relocation : la vacance qui dure en est le meilleur indice.
Qu'est-ce qui pèse sur le rendement ?
Neutre
D'abord la taxe foncière, au taux de 49,5 % de la valeur locative cadastrale. Elle reste à votre charge, contrairement à la taxe d'ordures ménagères que vous refacturez au locataire : demandez le dernier avis au vendeur et intégrez-la à votre calcul.
La construction est stable : 2 681 logements autorisés en 2025. Côté revente, le marché est liquide : plus de 4 000 ventes en 2025.
Le risque principal est celui d'inondation (crue lente), encadré par un plan de prévention. Selon la rue, l'écart est grand : vérifiez l'adresse précise avant de faire une offre. L'état des risques sera de toute façon à joindre au bail.
Les chiffres et leurs sources
Risques recensés
5
Inondation (crue lente), Mouvement de terrain (retrait-gonflement des argiles), Séisme, Radon, Risque industriel
Catastrophes naturelles
50
Arrêtés depuis 1982
Plans de prévention
1
PPR Bordeaux (revision)
Géorisques, base GASPAR du 05/10/2026
Données publiques relevées le 15 octobre 2026. Repères comparés aux autres grandes villes de nos fiches ; une simulation, pas un conseil en investissement.
Vous louez déjà à Bordeaux ?
Confiez votre bien à votre copilote : loyer comparé au quartier, révision rappelée un mois avant, valeur suivie. Gratuit pour un bien.
Bordeaux applique l'encadrement des loyers : à la signature du bail, le loyer de base hors charges ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré de la zone, sauf complément de loyer justifié. En location vide, ce plafond va de 12,2 €/m² à 26,3 €/m² selon le quartier, la taille et l'époque du logement.
Arrêté en vigueur depuis le 15 juillet 2026, jusqu'au 24 novembre 2026, date de fin de l'expérimentation prévue par la loi ELAN. Une pérennisation est en discussion au Parlement : tant qu'elle n'est pas votée, la suite reste incertaine.
