Ce que rapporte un logement à Nice, mesuré sur des données publiques : loyers hors charges des observatoires locaux, prix des ventes réelles, règles d'encadrement. Sans projection ni promesse.
Chiffres clés
LOYER · STUDIO ET 2 PIÈCES17,1€/m² HCMédiane hors charges, loyers 2024.
PRIX · STUDIO ET 2 PIÈCES4 980€/m²Médiane des ventes 2024-2025.
MEILLEUR RENDEMENT BRUT4,1%Studio et 2 pièces
CHAMBRE EN COLOCATION624€ HCPrix d'une chambre à Nice.
Loyer, prix et rendement par type de bien
Type de bien
Loyer HC / m²
Fourchette
Prix / m²
Ventes
Rendement brut
Studio et 2 pièces
17,1 €
15,6 – 19,3 €
4 980 €
7 715
4,1 %
3 pièces et plus
15,0 €
13,3 – 17,0 €
4 549 €
5 916
4,0 %
Maison
14,6 €
11,1 – 18,0 €
6 382 €
523
2,7 %
Loyers : observatoire local des loyers (réseau ANIL), médiane hors charges des zones de la ville, 2024 ; fourchette = quartiers les moins et les plus chers. Prix : ventes réelles d'un logement (DVF, Etalab), 2024-2025, publiés au-delà de 30 ventes. Rendement brut = loyer annuel ÷ prix, avant frais, charges, vacance et impôts.
Nice, vu par un investisseur.
Les questions à se poser avant d'acheter, et ce que les chiffres publics y répondent pour votre investissement.
CE QU'IL FAUT RETENIR
Une demande qui grandit : +5,2 % d'habitants en six ans et 43 000 étudiants.
Une vacance de longue durée modérée : 2,5 % du parc privé.
À surveiller : des revenus modestes, avec plus d'un habitant sur cinq sous le seuil de pauvreté.
Y a-t-il des locataires ?
Atout
Oui, et de plus en plus. Nice a gagné 18 000 habitants en six ans (+5,2 %). Environ un habitant sur cinq a entre 15 et 29 ans.
Avec 43 000 étudiants, la demande se renouvelle à chaque rentrée. Près d'un ménage sur deux est locataire : un peu moins que dans les autres grandes villes.
Le chômage de la zone d'emploi, 7,7 %, est dans la moyenne nationale (8,1 %).
Mais les revenus restent modestes : plus d'un habitant sur cinq vit sous le seuil de pauvreté. Pour vous, la sélection du dossier et la garantie (garant, Visale) comptent autant que le choix du quartier.
Les chiffres et leurs sources
Chômage
7,7 %
Zone d'emploi de Nice, 2e trimestre 2026 ; France : 8,1 %
Niveau de vie médian
24 080 €/an
Par unité de consommation, 2023
Taux de pauvreté
23,4 %
Sous 60 % du niveau de vie médian, 2023
INSEE, taux de chômage localisés, 2e trimestre 2026 · INSEE, Filosofi 2023
Le logement se loue-t-il vite ?
Neutre
2,5 % des logements privés restent vides plus de deux ans : la demande est là, mais un bien mal placé ou trop cher peut attendre. Le logement social est saturé, avec 18,7 demandes pour une attribution, ce qui reporte la demande sur le parc privé.
Nice est en zone tendue : entre deux locataires, le loyer ne peut pas monter au-delà de l'indice de révision. Le premier loyer que vous fixez compte donc pour longtemps.
Les chiffres et leurs sources
Vacance de plus de 2 ans
2,5 %
Du parc privé, 2025 (5 645 logements)
Logements vacants
12,4 %
Toutes durées confondues, 2023
Logement social
18,7 pour 1
Demandes en attente par attribution, Métropole Nice Côte d'Azur, 2025
Zonage
A, zone tendue
Hausse limitée entre deux locataires
LOVAC 2026 (Cerema, DGFiP), au 1er janvier 2025 · INSEE, recensement 2023 · SNE, demande de logement social 2025 · Ministère du Logement, zonage A/B/C en vigueur au 26 juin 2026 · Décret n° 2013-392 modifié (zones tendues), liste service-public.fr · Aucune source publique ne mesure le délai de relocation : la vacance qui dure en est le meilleur indice.
Qu'est-ce qui pèse sur le rendement ?
Neutre
D'abord la taxe foncière, au taux de 42,4 % de la valeur locative cadastrale. Elle reste à votre charge, contrairement à la taxe d'ordures ménagères que vous refacturez au locataire : demandez le dernier avis au vendeur et intégrez-la à votre calcul.
La construction est stable : 1 377 logements autorisés en 2025. Côté revente, le marché est liquide : plus de 7 000 ventes en 2025.
Le risque principal est celui d'inondation (crue rapide, ruissellement et coulée de boue), encadré par sept plans de prévention. Selon la rue, l'écart est grand : vérifiez l'adresse précise avant de faire une offre. L'état des risques sera de toute façon à joindre au bail.
Les chiffres et leurs sources
Risques recensés
7
Inondation (crue rapide, ruissellement et coulée de boue), Submersion marine, Mouvement de terrain (anciennes carrières, chutes de blocs, glissement, recul du trait de côte, retrait-gonflement des argiles), Séisme, Feu de forêt, Risque industriel, Transport de matières dangereuses
Données publiques relevées le 15 octobre 2026. Repères comparés aux autres grandes villes de nos fiches ; une simulation, pas un conseil en investissement.
Vous louez déjà à Nice ?
Confiez votre bien à votre copilote : loyer comparé au quartier, révision rappelée un mois avant, valeur suivie. Gratuit pour un bien.
Nice n'applique pas l'encadrement des loyers. Le loyer se fixe librement à la première mise en location ; à la relocation, la hausse reste limitée en zone tendue (évolution de l'IRL).
