Ce que rapporte un logement à Marseille, mesuré sur des données publiques : loyers hors charges des observatoires locaux, prix des ventes réelles, règles d'encadrement. Sans projection ni promesse.
Chiffres clés
LOYER · STUDIO ET 2 PIÈCES15,1€/m² HCMédiane hors charges, loyers 2024.
PRIX · STUDIO ET 2 PIÈCES3 429€/m²Médiane des ventes 2024-2025.
MEILLEUR RENDEMENT BRUT5,3%Studio et 2 pièces
CHAMBRE EN COLOCATION493€ HCMoyenne nationale, faute de relevé local.
Loyer, prix et rendement par type de bien
Type de bien
Loyer HC / m²
Fourchette
Prix / m²
Ventes
Rendement brut
Studio et 2 pièces
15,1 €
13,3 – 16,5 €
3 429 €
7 509
5,3 %
3 pièces et plus
12,6 €
11,6 – 13,8 €
2 963 €
11 977
5,1 %
Maison
13,3 €
10,8 – 15,5 €
4 643 €
2 693
3,4 %
Loyers : observatoire local des loyers (réseau ANIL), médiane hors charges des zones de la ville, 2024 ; fourchette = quartiers les moins et les plus chers. Prix : ventes réelles d'un logement (DVF, Etalab), 2024-2025, publiés au-delà de 30 ventes. Rendement brut = loyer annuel ÷ prix, avant frais, charges, vacance et impôts.
Marseille, vu par un investisseur.
Les questions à se poser avant d'acheter, et ce que les chiffres publics y répondent pour votre investissement.
CE QU'IL FAUT RETENIR
Une population stable, portée par 63 000 étudiants.
Une vacance de longue durée modérée : 3,5 % du parc privé.
À surveiller : un chômage au-dessus de la moyenne nationale (10,4 %).
Y a-t-il des locataires ?
Neutre
Oui. La population est stable : 886 040 habitants, +2,6 % en six ans. Environ un habitant sur cinq a entre 15 et 29 ans.
Avec 63 000 étudiants, la demande se renouvelle à chaque rentrée. Plus d'un ménage sur deux est locataire.
Le chômage est élevé : 10,4 % dans la zone d'emploi, contre 8,1 % en France.
Les revenus sont modestes : plus d'un habitant sur quatre vit sous le seuil de pauvreté. Pour vous, la sélection du dossier et la garantie (garant, Visale) comptent autant que le choix du quartier.
Les chiffres et leurs sources
Chômage
10,4 %
Zone d'emploi de Marseille, 2e trimestre 2026 ; France : 8,1 %
Niveau de vie médian
22 860 €/an
Par unité de consommation, 2023
Taux de pauvreté
28,1 %
Sous 60 % du niveau de vie médian, 2023
INSEE, taux de chômage localisés, 2e trimestre 2026 · INSEE, Filosofi 2023
Le logement se loue-t-il vite ?
Neutre
3,5 % des logements privés restent vides plus de deux ans : la demande est là, mais un bien mal placé ou trop cher peut attendre. Le logement social est saturé, avec 14,4 demandes pour une attribution, ce qui reporte la demande sur le parc privé.
Marseille est en zone tendue : entre deux locataires, le loyer ne peut pas monter au-delà de l'indice de révision. Le premier loyer que vous fixez compte donc pour longtemps.
Les chiffres et leurs sources
Vacance de plus de 2 ans
3,5 %
Du parc privé, 2025 (14 137 logements)
Logements vacants
7,6 %
Toutes durées confondues, 2023
Logement social
14,4 pour 1
Demandes en attente par attribution, Métropole d'Aix-Marseille-Provence, 2025
Zonage
A, zone tendue
Hausse limitée entre deux locataires
LOVAC 2026 (Cerema, DGFiP), au 1er janvier 2025 · INSEE, recensement 2023 · SNE, demande de logement social 2025 · Ministère du Logement, zonage A/B/C en vigueur au 26 juin 2026 · Décret n° 2013-392 modifié (zones tendues), liste service-public.fr · Aucune source publique ne mesure le délai de relocation : la vacance qui dure en est le meilleur indice.
Qu'est-ce qui pèse sur le rendement ?
Atout
D'abord la taxe foncière, au taux de 47,9 % de la valeur locative cadastrale. Elle reste à votre charge, contrairement à la taxe d'ordures ménagères que vous refacturez au locataire : demandez le dernier avis au vendeur et intégrez-la à votre calcul.
La construction ralentit : 2 404 logements autorisés en 2025, contre 3 216 en 2023. Moins d'offre neuve viendra concurrencer votre bien. Côté revente, le marché est liquide : plus de 12 000 ventes en 2025.
Le risque principal est celui d'inondation (crue rapide, ruissellement et coulée de boue), encadré par cinq plans de prévention. Selon la rue, l'écart est grand : vérifiez l'adresse précise avant de faire une offre. L'état des risques sera de toute façon à joindre au bail.
Les chiffres et leurs sources
Risques recensés
7
Inondation (crue rapide, ruissellement et coulée de boue), Submersion marine, Mouvement de terrain (anciennes carrières, chutes de blocs, glissement, recul du trait de côte, retrait-gonflement des argiles), Séisme, Feu de forêt, Transport de matières dangereuses, Risque minier
Données publiques relevées le 15 octobre 2026. Repères comparés aux autres grandes villes de nos fiches ; une simulation, pas un conseil en investissement.
Vous louez déjà à Marseille ?
Confiez votre bien à votre copilote : loyer comparé au quartier, révision rappelée un mois avant, valeur suivie. Gratuit pour un bien.
Marseille n'applique pas l'encadrement des loyers. Le loyer se fixe librement à la première mise en location ; à la relocation, la hausse reste limitée en zone tendue (évolution de l'IRL).
