Un loyer mal fixé se paie : trop haut, chaque mois de vacance vous coûte un mois de loyer ; trop bas, vous laissez de l'argent sur la table pendant toute la durée du bail. La méthode Tonton Firmin tient en 4 étapes vérifiables, construites sur les données publiques (observatoires locaux des loyers, ventes DVF) et sur les règles d'ajustement retenues par Tonton Firmin.
Étape 1 : Partir du loyer médian hors charges de votre ville
La source de départ n'est pas la Carte des Loyers ANIL (calculée charges comprises à l'échelle de la commune), mais l'observatoire local des loyers de votre ville, qui publie le loyer médian hors charges par secteur géographique et époque de construction.
| Ville | Loyer HC médian (€/m²/mois) | Millésime | Lien Tonton Firmin |
|---|---|---|---|
| Paris | 27 | 2025 | /investir/paris |
| Lyon | 15 | 2024 | /investir/lyon |
| Bordeaux | 14,2 | 2024 | /investir/bordeaux |
| Lille | 14,9 | 2024 | /investir/lille |
| Montpellier | 15,1 | 2025 | /investir/montpellier |
| Rennes | 13,3 | 2025 | /investir/rennes |
| Nantes | 13,5 | 2025 | /investir/nantes |
| Toulouse | 13,3 | 2025 | /investir/toulouse |
| Marseille | 15,1 | 2024 | /investir/marseille |
| Nice | 17,1 | 2024 | /investir/nice |
| Strasbourg | 13,3 | 2025 | /investir/strasbourg |
Exemple : un T2 de 40 m² à Rennes part du loyer médian de la ville, 13,3 €/m² hors charges (studios et 2 pièces), soit 532 € hors charges (13,3 × 40). Le loyer de votre secteur peut s'en écarter.
Si votre commune ne dispose pas d'observatoire local, la Carte des Loyers ANIL fournit une médiane communale, mais elle est calculée charges comprises : Tonton Firmin la ramène hors charges en la divisant par 1,13 à 1,22 selon les cas (rapports mesurés par Tonton Firmin), soit un retrait d'environ 12 à 18 %.
Étape 2 : Ajuster selon le mode de location
Les règles d'ajustement retenues par Tonton Firmin :
Location vide
Le loyer de l'observatoire s'applique tel quel. Aucun correctif.
Exemple Rennes T2 : 532 € hors charges.
Location meublée
Un meublé 3 étoiles (literie neuve, vaisselle pour 4 personnes, rangements, Internet inclus) se loue +25 % par rapport au vide. Chaque étoile en plus ou en moins déplace le loyer de ±5 points :
- Meublé 2 étoiles (basique fonctionnel) : +20 %
- Meublé 4 étoiles (équipement haut de gamme, décoration soignée) : +30 %
- Meublé 5 étoiles (prestations hôtelières, conciergerie) : +35 %
Exemple Rennes T2 meublé 3 étoiles : 532 × 1,25 = 665 € hors charges.
Colocation
Le loyer se calcule chambre par chambre, et non au m² global. À Rennes, le prix d'une chambre en colocation se situe entre 360 et 440 € hors charges (médiane 400 €). La fourchette acceptable varie de ±10 % selon le standing de l'appartement.
Exemple Rennes T4 80 m² : 3 chambres louées 400 € chacune + un séjour partagé = 1 200 € hors charges (contre 13,3 × 80 = 1 064 € en location classique).
À Rennes, la colocation rapporte dans cet exemple environ 13 % de loyer de plus que la location vide, mais attendez-vous à une rotation plus fréquente des occupants et à davantage de gestion.
Étape 3 : Vérifier le plafond légal en zone encadrée
L'expérimentation de l'encadrement des loyers court jusqu'au 24 novembre 2026. Sa prolongation suppose une loi : une proposition de loi en ce sens a été adoptée par l'Assemblée nationale et doit encore être examinée par le Sénat. Tant qu'elle n'est pas votée, l'encadrement prendrait fin à cette date. Les territoires concernés : Paris, Lille (avec Hellemmes et Lomme), Lyon et Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Plaine Commune et Est Ensemble (Seine-Saint-Denis), ainsi que des communes du Pays basque et de Grenoble-Alpes Métropole.
La règle du loyer de référence majoré
Le loyer du bail ne peut dépasser le loyer de référence majoré (loyer de référence fixé par arrêté préfectoral pour le secteur, le type de logement et l'époque de construction, + 20 %) multiplié par la surface habitable, sauf complément de loyer justifié.
Exemple Lyon T2 40 m² (chiffres illustratifs, vérifiez le loyer de référence de votre adresse) :
- Loyer de référence retenu pour l'exemple : 14,8 €/m²
- Loyer de référence majoré : 14,8 × 1,20 = 17,76 €/m²
- Plafond légal : 17,76 × 40 = 710 € hors charges
Si le loyer médian de marché ressort à 15 × 40 = 600 €, le plafond ne s'applique pas : vous louez en dessous. Si le marché pousse le loyer à 18 €/m² (720 €), vous êtes plafonné à 710 €.
L'outil /encadrement-loyer calcule le plafond légal de votre adresse en 30 secondes, sans inscription.
Sanctions en cas de dépassement
Le locataire peut engager une action en diminution de loyer et obtenir la restitution du trop-perçu (délai de prescription de 3 ans). En parallèle, après une mise en demeure restée sans effet (2 mois pour mettre le bail en conformité et rembourser), le préfet peut prononcer une amende administrative pouvant aller jusqu'à 5 000 € (personne physique) ou 15 000 € (personne morale), au titre de l'article 140 de la loi ÉLAN.
Étape 4 : Arbitrer vacance contre loyer
Le calcul est simple : un mois de vacance (environ 8 % de l'année) coûte plus cher qu'une baisse de loyer de 5 % sur douze mois.
Calcul Rennes T2 meublé 3 étoiles
- Scénario A : loyer 665 € hors charges, 1 mois de vacance → perte annuelle = 665 €
- Scénario B : loyer 632 € (−5 %), location immédiate sans vacance → manque à gagner annuel = 396 € ((665 − 632) × 12)
Le scénario B rapporte 269 € de plus sur l'année.
Un repère pratique : les candidatures des 7 premiers jours
À titre indicatif (à adapter à la tension de votre ville), affichez votre bien à un loyer cible +3 à +5 % et comptez les candidatures sérieuses (visite programmée + dossier transmis) sous 7 jours :
- Plus de 10 dossiers sérieux → vous êtes sous-coté, montez de 3 à 5 %
- 4 à 10 dossiers → vous êtes au prix du marché
- 3 dossiers ou moins → baissez de 3 à 5 % immédiatement
Exemples chiffrés sur 3 villes
Paris, T2 35 m² meublé
- Loyer médian hors charges : 27 €/m² (observatoire Paris 2025)
- Mode meublé 3 étoiles : 27 × 1,25 = 33,75 €/m²
- Surface 35 m² : 33,75 × 35 = 1 181 € hors charges
- Plafond encadrement (loyer de référence majoré meublé retenu pour l'exemple, à vérifier pour votre adresse) : 32,4 €/m² → 32,4 × 35 = 1 134 € hors charges
- Loyer légal maximum : 1 134 € (plafond encadrement inférieur au loyer de marché)
Le prix des ventes à Paris s'établit à 9 362 €/m² (médiane DVF 2024-2025, Studios et T2). Le rendement brut à 1 134 €/mois : 1 134 × 12 ÷ (9 362 × 35) = 4,2 % (contre 3,5 % en moyenne parisienne, calculée sur le loyer médian de la location vide). L'encadrement rogne 4 % du loyer potentiel dans ce cas.
Montpellier, T2 40 m² vide
- Loyer médian hors charges : 15,1 €/m² (observatoire Montpellier 2025)
- Mode vide : pas d'ajustement
- Surface 40 m² : 15,1 × 40 = 604 € hors charges
- Plafond encadrement (loyer de référence majoré retenu pour l'exemple, à vérifier pour votre adresse) : 16,2 €/m² → 16,2 × 40 = 648 € hors charges
- Loyer cible : 604 € (marché inférieur au plafond)
Le prix des ventes à Montpellier : 3 632 €/m² (DVF 2024-2025). Rendement brut : 604 × 12 ÷ (3 632 × 40) = 5 %. Montpellier affiche le meilleur rendement brut des villes encadrées du tableau (Marseille, non encadrée, fait mieux avec 5,3 %), et l'encadrement s'y applique depuis juillet 2022.
Rennes, T4 80 m² en colocation 3 chambres
- Prix d'une chambre : 400 € hors charges (repère Tonton Firmin pour Rennes)
- 3 chambres : 400 × 3 = 1 200 € hors charges
- Pas d'encadrement à Rennes
- Loyer cible : 1 200 € (fourchette acceptable 1 080-1 320 €, soit ±10 %)
En location vide classique, le même T4 rapporterait 13,3 × 80 = 1 064 € hors charges, soit environ 11 % de moins (la colocation rapporte 12,8 % de plus). Ce calcul applique à un T4 le loyer moyen des studios et 2 pièces : il est indicatif. Le prix des ventes à Rennes : 4 079 €/m² (DVF 2024-2025). Rendement brut en colocation : 1 200 × 12 ÷ (4 079 × 80) = 4,4 % (contre 3,9 % en location classique).
Les outils Tonton Firmin pour appliquer cette méthode
- /estimer : loyer médian hors charges du quartier, en vide, meublé ou colocation, en moins de 2 minutes
- /rendement-locatif : rendement brut d'une adresse calculé sur les ventes réelles DVF
- /encadrement-loyer : plafond légal en zone encadrée, vérifié secteur par secteur
- /investir : classement des grandes villes par rendement brut, avec loyer et prix de chacune
Chaque ville dispose d'une fiche dédiée (exemple : /investir/rennes) avec loyer médian, prix des ventes, rendement brut et application ou non de l'encadrement.
Questions fréquentes
Puis-je appliquer un loyer meublé si mon équipement est incomplet ?
Non. Un meublé doit respecter le décret du 31 juillet 2015 (11 catégories d'équipements obligatoires) pour pouvoir appliquer un loyer supérieur au vide. Un meublé qui ne respecte pas cette liste risque d'être requalifié en location vide par le juge, avec les règles du bail nu (durée de 3 ans, préavis), et le locataire peut alors contester le loyer. L'ajustement +25 % s'applique à un meublé 3 étoiles conforme au décret.
L'encadrement des loyers s'applique-t-il aux locations meublées ?
Oui, depuis le 1ᵉʳ juillet 2019 à Paris et depuis l'entrée en vigueur dans chaque territoire concerné. Les arrêtés fixent des loyers de référence distincts pour le vide et le meublé ; le plafond (loyer de référence majoré multiplié par la surface habitable) s'applique donc aussi aux meublés et aux colocations.
Que se passe-t-il si l'encadrement prend fin le 24 novembre 2026 sans prolongation ?
Sans prolongation votée, les baux signés après le 24 novembre 2026 ne seraient plus plafonnés ; le loyer d'un bail signé avant cette date ne serait pas modifié pour autant. Une proposition de loi de prolongation, adoptée par l'Assemblée nationale, doit encore passer au Sénat : suivez son adoption sur legifrance.gouv.fr avant de fixer un loyer de relocation.
Comment réviser un loyer en cours de bail si je l'ai fixé trop bas ?
En cours de bail, seule la révision annuelle sur l'IRL est possible, si le bail prévoit une clause d'indexation (IRL du 4e trimestre 2025 : 145,78, soit +0,79 % sur un an ; consultez le dernier indice publié par l'Insee). La révision intervient une fois par an, à la date prévue au bail (article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989). Au renouvellement du bail, un loyer manifestement sous-évalué peut être réévalué selon une procédure encadrée (article 17-2), sauf pour les logements classés F ou G au DPE, dont le loyer ne peut plus augmenter. Sinon, le rattrapage se fait à la relocation.
