Un départ de locataire ne coûte pas un mois de loyer, il coûte une addition en cinq lignes. Sur le T2 nantais chiffré plus bas, elle dépasse 2 000 €, soit presque trois mois de loyer hors charges.
Le risque est de décider sur un seul chiffre : le loyer de la vacance. Vous oubliez alors la remise en état, les honoraires de relocation, les charges que vous payez seul et le délai supplémentaire si le locataire ne part pas. À l'inverse, vous pouvez surestimer la perte en comptant le dépôt de garantie comme un coût, alors qu'il n'est qu'immobilisé. Poser l'addition avant la notification vous dit si le départ vaut son prix.
Ce guide donne la formule, un exemple chiffré avec hypothèses affichées, puis le détail légal de chaque poste.
Le coût d'un départ en cinq postes : exemple à Nantes
La formule se sépare en deux lectures distinctes : le coût économique (ce que vous perdez vraiment) et le besoin de trésorerie (ce que vous devez avancer).
Coût économique = loyers perdus pendant la vacance + charges non récupérables pendant la vacance + remise en état nette de la retenue + honoraires de relocation effectivement payés. Le cinquième poste, le risque de maintien dans les lieux, s'ajoute en scénario de stress.
Les recherches disponibles ne fournissent aucune statistique institutionnelle vérifiable sur la durée moyenne de vacance à Nantes, les honoraires moyens ou le coût moyen d'une remise en état. Les montants ci-dessous sont donc des hypothèses de travail datées d'octobre 2026, à remplacer par vos devis et vos relevés.
| Hypothèse (octobre 2026) | Valeur |
|---|---|
| Bien | T2 de 40 m² à Nantes, loué vide |
| Loyer hors charges | 700 € par mois |
| Provision de charges | 60 € par mois |
| Dépôt de garantie versé | 700 € |
| Vacance entre deux locataires | 1,5 mois |
| Devis de remise en état | 900 € (peinture, nettoyage, un équipement) |
| Part imputable au locataire après vétusté | 400 € |
| Honoraires de relocation à votre charge | 450 € |
| Poste | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| 1. Loyers perdus pendant la vacance | 1,5 × 700 € | 1 050 € |
| 2. Charges non récupérables pendant la vacance | 1,5 × 60 € | 90 € |
| 3. Remise en état nette | 900 € − 400 € retenus | 500 € |
| 4. Honoraires de relocation | hypothèse | 450 € |
| Coût économique | 2 090 € |
2 090 € divisés par 700 € donnent environ 3 mois de loyer. Sans agence, le total tombe à 1 640 €. Le gain vient de la gestion directe, pas d'un meilleur tarif.
Poste 1 : préavis et date d'effet, les mois que vous ne pouvez pas compter
Le congé du bailleur ne se donne pas à tout moment. Il intervient à l'échéance du bail, avec un motif prévu par la loi (reprise, vente, motif légitime et sérieux). Le préavis est de 6 mois en location vide (art. 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) et de 3 mois en meublé résidence principale (art. 25-8 de la même loi).
Ces mois ne sont pas un revenu garanti. Quand le bailleur a donné congé, le locataire peut partir avant la fin du préavis et ne doit alors le loyer et les charges que pour la période où il a réellement occupé le logement (art. 15 de la loi du 6 juillet 1989). Budgétez le loyer jusqu'au départ effectif, pas jusqu'à la date d'effet.
Le texte consolidé est sur Légifrance, à consulter à sa date de lecture. Si c'est le locataire qui donne congé, les mêmes cinq postes s'appliquent. Seuls changent le préavis (trois mois en vide, un mois en meublé, avec réductions possibles en zone tendue) et le fait qu'il reste redevable du loyer pendant le préavis. Il ne peut pas non plus imputer son dépôt de garantie sur le dernier loyer.
Pour un congé pour vente, le calendrier a ses propres contraintes : le guide sur le congé pour vente d'un bien occupé détaille les délais et le droit de préemption.
Poste 2 : la vacance, à budgéter et à surveiller
La vacance est le poste le plus lourd et le plus variable. Deux méthodes de budget :
- Vacance de référence : retenez la durée observée sur vos propres relocations. Sans historique, prenez un scénario prudent d'un à deux mois et un scénario dégradé du double.
- Vacance évitable : chaque semaine gagnée vaut un quart de loyer. Un logement visité dès le préavis, avec une annonce prête et un loyer cohérent avec le marché, se relouera plus vite qu'un bien mis en ligne après l'état des lieux.
Un loyer trop haut coûte plus cher que quelques dizaines d'euros de moins. À 700 €, un mois de vacance supplémentaire efface plus d'un an d'une baisse de 50 €. Fixez le loyer avec la méthode en 4 étapes avant de publier.
Quand la vacance coûte aussi en taxe
Une vacance de quelques semaines n'est pas concernée. La taxe sur les logements vacants (art. 232 du code général des impôts) vise les logements inoccupés depuis au moins un an au 1er janvier, dans les communes de zone tendue. La taxe d'habitation sur les logements vacants (art. 1407 bis du même code) s'applique, hors de ces zones, aux communes qui l'ont instituée par délibération. Vérifiez le statut de votre commune sur impots.gouv.fr. Le risque concerne les biens laissés vides après un congé pour vente qui n'aboutit pas ou des travaux qui s'éternisent.
Postes 3 et 4 : remise en état nette et honoraires de relocation
Remise en état : on ne chiffre que la part imputable
Le montant à retenir est la remise en état nette. Vous comparez l'état des lieux de sortie à celui d'entrée (décret n° 2016-382 du 30 mars 2016), vous écartez l'usure normale et la vétusté, puis vous chiffrez sur devis ou factures les dégradations restantes. La liste des réparations locatives relève du décret n° 87-712 du 26 août 1987.
Dans l'exemple, le devis atteint 900 €, mais seuls 400 € sont imputables au locataire. Les 500 € restants (peinture vieillie, équipement en fin de vie) sont une charge normale de bailleur. La méthode détaillée figure dans l'article sur les retenues sur caution à la sortie. Sans état des lieux d'entrée exploitable, votre retenue devient fragile : comptez alors la totalité du devis comme coût.
Honoraires : ce que le décret plafonne, et ce qu'il laisse libre
Si vous passez par un professionnel, l'art. 5 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret n° 2014-890 du 1er août 2014 plafonnent la part facturée au locataire : 12 €/m² en zone très tendue, 10 €/m² en zone tendue, 8 €/m² ailleurs pour la visite, le dossier et le bail, plus 3 €/m² pour l'état des lieux. Sa part ne peut pas dépasser celle du bailleur. Votre propre part se négocie : comparez les devis avant de signer, car c'est un poste que vous maîtrisez.
Poste 5 : décalage de trésorerie et risque de maintien dans les lieux
Le dépôt de garantie immobilise, il ne coûte pas
Le dépôt est restitué sous un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, sous deux mois sinon (art. 22 de la loi du 6 juillet 1989). Au-delà, une majoration de 10 % du loyer hors charges par mois de retard s'applique. Le détail est dans l'article sur la restitution du dépôt de garantie.
Dans l'exemple, vous rendez 300 € (700 € moins 400 € de retenue justifiée). Cette somme sort de votre trésorerie avant que le nouveau dépôt n'arrive. Elle n'entre pas dans le coût économique.
Le pic de trésorerie
| Décaissement avant le premier loyer du nouveau locataire | Montant |
|---|---|
| Remise en état (devis complet) | 900 € |
| Honoraires de relocation | 450 € |
| Dépôt restitué après retenue | 300 € |
| Charges payées pendant la vacance | 90 € |
| Besoin de trésorerie | 1 740 € |
Ce besoin est inférieur ou égal au coût économique selon les cas, mais il tombe au mauvais moment : vous avancez ces sommes pendant que 1 050 € de loyer ne rentrent pas. Prévoyez la réserve avant d'envoyer le congé.
Scénario de stress : le locataire ne part pas
La date d'effet du congé ne vous donne pas la clé. Un locataire resté sans titre doit une indemnité d'occupation, fixée par le juge, que vous ne percevez que s'il paie. Si l'expulsion est nécessaire, la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars (art. L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution) suspend son exécution. Elle ne limite pas l'envoi du congé.
Pour le stress test, comptez deux mois d'occupation sans paiement dans l'exemple : 1 400 € de loyers et 120 € de charges non recouvrés, avant frais de procédure. Les recherches fournies ne donnent pas de tarif fiable pour ces frais : demandez un devis à un commissaire de justice. Un dossier de congé solide, notifié dans les formes (lettre recommandée avec avis de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé), réduit ce risque.
Arbitrage : partir ou rester, ce que dit le calcul
Appliquez la formule à votre bien, puis comparez-la au manque à gagner annuel d'un bail reconduit. Sur l'exemple, si le loyer de marché est de 740 € pour un loyer actuel de 700 €, l'écart est de 480 € par an. Il faudrait plus de quatre ans pour amortir les 2 090 €. À loyer égal, le locataire en place coûte moins cher que le meilleur remplaçant.
La règle tranchée : donnez congé quand le motif est réel (vente, reprise pour vous ou un proche), pas pour relouer plus cher. Dans le second cas, l'addition ne se rembourse que si l'écart de loyer dépasse 40 % du coût total par an, soit ici près de 840 €. Dans la plupart des cas, une révision à l'IRL, détaillée dans l'article sur la stratégie de révision du loyer, reste plus rentable.
Avant toute notification, chiffrez votre loyer de marché et votre vacance prudente, puis refaites le tableau avec vos propres montants.
