Le Jeanbrun « cale au démarrage », écrivent Les Echos le 15 octobre 2026, environ sept mois après son lancement. Avant d'y lire un verdict, il faut regarder ce que chaque contrepartie demande vraiment au bailleur.
Un démarrage lent : ce que rapporte la presse le 15/10/2026
Le dispositif Jeanbrun, aussi appelé statut du bailleur privé, a été conçu pour succéder au Pinel et relancer l'investissement en location nue. Selon Les Echos, il suscite encore peu de sollicitations chez les investisseurs. C'est une observation de marché à une date donnée, pas la preuve d'un échec. Aucun chiffre de ventes n'est repris ici : la recherche disponible ne permet pas d'en attribuer proprement à une source officielle.
Ce que le bailleur y perd, s'il ne lit pas les contreparties : un engagement de neuf ans qu'il ne peut pas défaire, un loyer plafonné et des amortissements qui reviennent à la revente. Ce qu'il y gagne, s'il les lit : une déduction fiscale annuelle que le réel classique ne propose pas.
Chaque information de cet article porte un statut :
Voté : issu de l'article 47 de la loi de finances 2026.
Incertain : condition DPE après travaux, absence de commentaire BOFiP au 15/10/2026.
Au conditionnel : ce que prévoit le projet de loi « relance et décentralisation du logement », non promulgué.
Ce que prévoit l'article 47 de la loi de finances 2026
L'article 47 crée, à l'article 31, I, 1° i et j du code général des impôts (texte en vigueur sur Légifrance), une déduction sur les revenus fonciers correspondant à un amortissement. Ce n'est pas une réduction d'impôt : l'avantage joue sur la base imposable, pas sur l'impôt calculé.
Les règles de calcul, telles que les détaille la fiche « statut du bailleur privé » de service-public.gouv.fr et le texte adopté de la loi de finances :
Paramètre | Règle |
|---|---|
Période | Acquisitions ou dépôts de permis de construire du 21/02/2026 au 31/12/2028 |
Base amortissable | 80 % du prix net de frais (terrain forfaitaire de 20 %) |
Frais d'acquisition | Exclus de la base |
Travaux (ancien) | Inclus dans la base |
Taux annuel, neuf | 3,5 % (loyer intermédiaire), 4,5 % (social), 5,5 % (très social) |
Taux annuel, ancien | 3 % (intermédiaire), 3,5 % (social), 4 % (très social) |
Plafond d'amortissement | 8 000 € par an et par foyer fiscal |
Plafond relevé | 10 000 € ou 12 000 € si au moins la moitié des loyers concernés est sociale ou très sociale |
Déficit foncier créé | Droit commun : jusqu'à 10 700 € par an sur le revenu global (hors intérêts d'emprunt), le reste reporté 10 ans |
Micro-foncier | Incompatible |
Niches fiscales | Hors plafonnement global |
Deux lectures utiles. L'amortissement est une charge non décaissée : il ne change pas votre trésorerie, seulement l'impôt. Et il se compare à ce que vous déduisez déjà au réel classique : intérêts, taxe foncière, assurance, travaux. L'amortissement vient en plus.
Aucun commentaire BOFiP n'existait au 15/10/2026. Les cas limites (montage en SCI, fractionnement de foyer, mixité de loyers) restent donc sans doctrine administrative publiée. Relisez les fiches officielles à la source avant de signer.
Pour qui, à quelles conditions, et avec quelles contreparties
Le dispositif est ouvert aux particuliers. Le bénéfice suppose que le bien, le bail et le locataire respectent simultanément les conditions.
Le bien
Immeuble collectif uniquement. Les maisons sont exclues.
Dans l'ancien, des travaux d'au moins 30 % du prix et une réhabilitation lourde.
Condition DPE : incertaine. Service-public mentionne un DPE A ou B après travaux.
Le bail et le locataire
Engagement de louer nu pendant 9 ans, en résidence principale du locataire.
Locataire extérieur à votre foyer fiscal et à votre famille jusqu'au 2e degré.
Plafonds de loyer et de ressources du locataire.
Option irrévocable : une fois choisie, vous ne revenez pas au réel classique sur ce bien.
Les plafonds de loyer intermédiaire 2026 figurent au BOFiP-Impôts (série des plafonds de loyer, page PGP). En €/m²/mois hors charges : A bis 19,71 ; A 14,64 ; B1 11,80 ; B2 et C 10,26. Ils sont multipliés par un coefficient 0,7 + 19/S, où S est la surface, plafonné à 1,2.
Pour 60 m² en zone B1, le coefficient vaut 0,7 + 19/60, soit environ 1,017. Plafond : 11,80 × 1,017 × 60, soit environ 720 € par mois hors charges. Un bien de 30 m² atteindrait le coefficient maximal de 1,2 sur la formule.
La revente
À la revente, le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value est diminué des amortissements déduits. Si vous rompez l'engagement avant son terme, les amortissements sont réintégrés. Le mécanisme rejoint celui du LMNP, que détaille notre article sur l'impact chiffré de la réforme LMNP sur la plus-value.
Ce qui pourrait changer (conditionnel)
Le projet de loi « relance et décentralisation du logement » a été adopté par le Sénat le 8 juillet 2026, puis examiné en commission à l'Assemblée nationale le 23 septembre 2026. Il supprimerait le seuil de 30 % de travaux et ouvrirait le dispositif aux maisons, avec un DPE D minimum. Ce texte n'est pas voté. Ne bâtissez pas une acquisition sur lui.
Exemple chiffré : un même logement sous trois régimes (illustration)
Ce cas est fictif. Il ne désigne aucun régime comme meilleur.
Hypothèses
Appartement neuf de 60 m² en immeuble collectif, zone B1, acheté 200 000 € net de frais.
Loyer nu de 700 € par mois, soit 8 400 € par an, sous le plafond intermédiaire d'environ 720 €.
Charges déductibles hors intérêts : 1 650 € (taxe foncière 900, charges de copropriété non récupérables 600, assurance PNO 150).
Intérêts d'emprunt de l'année 1 : 5 600 €.
Taux marginal d'imposition de 30 %, prélèvements sociaux exclus.
LMNP : amortissement du bâti à 2,5 % par an sur 160 000 € (part hors terrain), soit 4 000 € par an. Il n'existe pas de taux légal unique : la durée d'amortissement dépend des composants retenus par votre comptable. Le mobilier n'est pas compté ici.
Même loyer dans les trois cas, par souci de comparaison. Un meublé se loue souvent à un autre niveau, ce qui fausse toute comparaison brute.
Calcul Jeanbrun : base amortissable = 80 % × 200 000 = 160 000 €. Taux neuf intermédiaire 3,5 % : 5 600 € d'amortissement par an, sous le plafond de 8 000 €.
Ligne (année 1) | Réel classique (nu) | LMNP au réel (meublé) | Jeanbrun (nu) |
|---|---|---|---|
Loyers | 8 400 € | 8 400 € | 8 400 € |
Charges hors intérêts | 1 650 € | 1 650 € | 1 650 € |
Intérêts | 5 600 € | 5 600 € | 5 600 € |
Amortissement retenu | 0 € | 1 150 € (plafonné au résultat ; 2 850 € reportés) | 5 600 € |
Base imposable | 1 150 € | 0 € | 0 €, déficit de 4 450 € |
Impôt à 30 % | environ 345 € | 0 € | 0 € |
Trois enseignements, qui valent pour ces hypothèses seulement.
1. Le déficit Jeanbrun ne descend pas sur le revenu global ici. Hors intérêts, le résultat reste positif de 1 150 € avant amortissement. Selon le droit commun du déficit foncier, la part du déficit due aux intérêts ne s'impute pas sur le revenu global. Elle se reporte sur les revenus fonciers des années suivantes. À valider avec votre comptable.
2. L'écart d'impôt est modeste en année 1 (environ 345 €), mais le déficit reporté et l'amortissement se cumulent sur neuf ans : 50 400 € amortis au total.
3. Le prix de revient fiscal baisse. Si vous revendez 200 000 € après neuf ans, la plus-value brute se calcule sur 200 000 − 50 400 = 149 600 €, avant tout abattement pour durée de détention (à vérifier).
Ce que montre la colonne LMNP. En location meublée non professionnelle au réel, les intérêts et les charges se déduisent comme au réel classique, et l'amortissement du bien s'y ajoute. Mais l'amortissement ne peut pas créer de déficit : il est limité aux loyers diminués des autres charges (article 39 C du code général des impôts). Ici, 1 150 € seulement sont déduits l'année 1 ; les 2 850 € restants se reportent sur les années suivantes, sans limite de durée.
Deux différences de fond avec le Jeanbrun. Un déficit LMNP ne s'impute jamais sur le revenu global : il se reporte pendant 10 ans sur les seuls revenus de location meublée. Et depuis la loi de finances 2025 (article 84), les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, comme pour le Jeanbrun. En contrepartie, le LMNP n'impose ni plafond de loyer, ni plafond de ressources du locataire, ni engagement de 9 ans. Sources : article 39 C du CGI (Légifrance), BOFiP BOI-BIC-AMT-20-40-10-20, FAQ « Régime des locations meublées » de la DGFiP (mars 2026).
Le Jeanbrun en bref : pour vous, ou pas
Il peut vous concerner si :
vous payez de l'impôt sur le revenu, avec une tranche marginale d'au moins 30 % : une déduction ne rapporte qu'à proportion de votre taux ;
vous avez déjà des revenus fonciers imposés, que l'amortissement viendra réduire ;
vous pouvez garder le logement et le louer nu au moins 9 ans ;
vous visez un appartement en immeuble collectif, neuf ou ancien lourdement rénové ;
le loyer plafonné de votre zone reste proche du loyer de marché du bien.
Il n'est probablement pas pour vous si :
vous payez peu ou pas d'impôt sur le revenu ;
vous pourriez avoir besoin de revendre ou de récupérer votre apport avant 9 ans ;
vous visez une maison, ou une location meublée ou de courte durée ;
le plafond de loyer de votre zone est nettement sous le marché : vous perdriez en loyer ce que vous gagnez en impôt ;
vous cherchez avant tout le rendement à court terme.
Pour vérifier le dernier point, comparez le loyer de marché de votre bien, avec notre estimateur gratuit, au plafond de votre zone calculé plus haut.
Selon votre objectif : patrimoine, revenus, impôt, transmission
Le dispositif ne se juge pas dans l'absolu. Il se confronte à ce que vous cherchez.
Constituer un patrimoine
Va dans le sens : un cash-flow négatif peut être un effort d'épargne acceptable si la valeur du bien et l'enrichissement par remboursement du crédit suivent.
S'en écarte : l'immeuble collectif neuf ou rénové lourdement limite le choix du bien, et le prix de revient fiscal baisse chaque année.
Dégager des revenus
Va dans le sens : l'impôt réduit, voire nul les premières années, améliore le revenu net après impôt.
S'en écarte : le plafonnement des loyers et l'engagement de 9 ans pèsent. Comparez le plafond de votre zone au loyer de marché : la méthode figure dans notre guide pour fixer son loyer.
Réduire l'impôt
Va dans le sens : l'amortissement et le déficit imputable au revenu global (jusqu'à 10 700 € par an hors intérêts), hors plafonnement des niches fiscales.
S'en écarte : les amortissements sont déduits du prix à la revente, et leur réintégration est possible en cas de rupture de l'engagement.
Transmettre
Va dans le sens : un bien détenu et loué sur une longue durée entre dans une logique patrimoniale.
S'en écarte : l'engagement de 9 ans et l'option irrévocable sont à articuler avec une donation. Les conséquences d'un transfert de propriété en cours d'engagement n'ont pas été vérifiées pour cet article. Posez la question à votre notaire avant de donner.
Cet article informe, il ne conseille pas. Aucun régime n'y est recommandé, et le Jeanbrun reste un dispositif jeune, sans doctrine BOFiP publiée au 15/10/2026. Faites valider votre cas par un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine. Avant cela, simulez votre propre situation : commencez par le loyer de marché de votre bien, puis comparez-le au plafond de votre zone.
