Un senior qui loue une chambre de son logement à un étudiant, contre un loyer modeste et un peu de présence : c'est la cohabitation intergénérationnelle solidaire, un contrat créé par la loi ELAN du 23 novembre 2018. Elle vous concerne de trois façons : votre locataire senior peut s'en servir dans le logement que vous lui louez, vous (ou un parent) pouvez la pratiquer dans votre résidence principale, et vous pouvez être tenté d'en faire un projet d'investissement. Les règles ne sont pas les mêmes dans les trois cas.
Deux régimes à ne pas confondre
| Cohabitation intergénérationnelle solidaire | Colocation de droit commun | |
|---|---|---|
| Texte | art. L. 631-17 à L. 631-19 du code de la construction et de l'habitation | art. 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 |
| Qui loge qui | Une personne de 60 ans ou plus loue ou sous-loue une partie de son propre logement à une personne de moins de 30 ans | Un bailleur loue un logement à plusieurs locataires |
| Contrepartie | Contrepartie financière modeste, présence, petits services | Loyer et charges |
| Bail de la loi de 1989 | Non, contrat spécifique | Oui |
Le point décisif : le senior habite le logement et en partage une partie. Sans senior qui vit sur place, il n'y a pas de cohabitation intergénérationnelle au sens de la loi.
Cas 1 : votre locataire senior accueille un jeune
C'est le cas le plus fréquent pour un investisseur, et le plus méconnu. En droit commun, votre locataire ne peut pas sous-louer sans votre accord écrit. Pour la cohabitation intergénérationnelle solidaire, la loi déroge à cette règle : un locataire de 60 ans ou plus peut sous-louer une partie de son logement à une personne de moins de 30 ans en vous informant au préalable, sans que vous puissiez vous y opposer.
Ce que cela change pour vous :
- Votre bail ne bouge pas. Votre locataire reste seul tenu envers vous du loyer, des charges et de l'entretien. Le jeune n'a aucun lien contractuel avec vous.
- Vous êtes informé, pas consulté. Gardez l'information écrite avec le bail : elle prouve que la sous-location est régulière et vous permet de savoir qui occupe le logement.
- L'assurance habitation de votre locataire doit couvrir la présence d'un occupant supplémentaire. Demandez l'attestation à jour.
- À la fin du bail, la cohabitation s'arrête avec lui : le jeune n'a pas de droit au maintien dans les lieux face à vous.
Pour un bailleur, c'est souvent une bonne nouvelle : un locataire âgé qui gagne un complément de ressources et une présence reste plus longtemps, et paie plus sereinement.
Cas 2 : vous louez une chambre de votre résidence principale
Si vous avez 60 ans ou plus (ou si vous accompagnez un parent qui les a), une chambre libre peut devenir une cohabitation intergénérationnelle. La fiscalité est alors favorable : les loyers tirés de la location meublée d'une partie de la résidence principale sont exonérés d'impôt sur le revenu (article 35 bis du code général des impôts), à trois conditions :
- la pièce louée fait partie de votre résidence principale ;
- elle constitue la résidence principale du jeune (c'est le cas d'un étudiant qui y vit toute l'année universitaire) ;
- le loyer reste « raisonnable ». Pour 2026, l'administration fiscale retient un plafond annuel de 215 € par m² de surface habitable en Île-de-France et de 159 € dans les autres régions, charges non comprises.
Exemple : une chambre de 12 m² à Rennes. 12 × 159 € = 1 908 € par an, soit 159 € par mois hors charges au plus pour rester exonéré. C'est bien en dessous d'une chambre en colocation classique : la cohabitation intergénérationnelle n'est pas un placement de rendement, c'est un complément de revenu sans impôt, avec une présence en plus.
Cette exonération est prévue jusqu'au 31 décembre 2026 dans le texte actuel. Sa prolongation au-delà dépend de la prochaine loi de finances : vérifiez-la avant de bâtir un budget sur plusieurs années.
La mettre en place, étape par étape
- Vérifier les conditions : un senior de 60 ans ou plus qui habite le logement, un jeune de moins de 30 ans, une chambre qui lui est réservée.
- Trouver le binôme, seul ou par une association qui sélectionne, met en relation et suit la cohabitation contre une adhésion.
- Rédiger le contrat (voir ci-dessous).
- Prévenir le bailleur si le senior est locataire, et l'assureur dans tous les cas.
- Vérifier le loyer au regard du plafond fiscal, pour rester exonéré.
Le contrat : ce qu'il doit dire
La cohabitation intergénérationnelle solidaire se fait par un contrat écrit, distinct d'un bail. Il fixe :
- la contrepartie financière, qui doit rester modeste ;
- les petits services éventuels (présence le soir, courses, aide au numérique) : ils restent occasionnels et sans rémunération. Des horaires imposés ou une tâche régulière contre le logement ressemblent à un emploi, et peuvent être requalifiés en contrat de travail ;
- la partie du logement réservée au jeune et les pièces partagées ;
- la durée et les conditions de fin, avec un préavis d'un mois.
Le contrat respecte la charte de la cohabitation intergénérationnelle solidaire, fixée par arrêté.
Atouts et risques
| Atouts | Risques et parades |
|---|---|
| Un complément de revenu sans impôt, sous le plafond | Un loyer trop élevé fait perdre l'exonération : calculez-le au m² |
| Une présence au quotidien, qui aide à rester chez soi | La mésentente : un contrat clair sur les pièces, les horaires et les services, et un préavis court |
| Un logement abordable pour le jeune | Des services qui glissent vers un emploi : ils restent occasionnels et non rémunérés |
| Pour un bailleur, un locataire senior qui reste plus longtemps | Une assurance non adaptée : demandez l'attestation à jour |
Comparée aux autres façons de louer une chambre
| Cohabitation intergénérationnelle | Chambre chez l'habitant | Colocation | |
|---|---|---|---|
| Qui | Senior de 60 ans ou plus, jeune de moins de 30 ans | Tout occupant, tout locataire | Un bailleur, plusieurs locataires |
| Contrat | Contrat spécifique | Bail meublé | Bail de la loi de 1989 |
| Loyer | Modeste | Libre, raisonnable pour l'exonération | Prix de marché |
| Impôt | Exonéré sous le plafond | Exonéré sous le plafond | Imposé |
| But | Présence et revenu d'appoint | Revenu d'appoint | Rendement |
Cas 3 : investir « pour » l'intergénérationnel
Si vous achetez un bien pour le louer, vous n'habitez pas sur place : vous relevez de la colocation de droit commun, avec un bail de la loi de 1989. Une telle colocation peut réunir des âges différents, mais vous ne pouvez pas choisir vos locataires sur leur âge : l'article 1er de la loi du 6 juillet 1989 interdit de refuser un locataire pour un motif discriminatoire au sens de l'article 225-1 du code pénal, et l'âge en fait partie. Réserver une chambre à un senior et une autre à un étudiant n'est donc pas possible dans votre propre bien.
Le vrai levier d'un investisseur est ailleurs : un logement accessible (plain-pied ou ascenseur, salle d'eau adaptée, proche des commerces) attire naturellement des seniors, qui pourront ensuite, s'ils le souhaitent, accueillir un jeune grâce au cas 1.
Pour vous, ou pas ?
- Oui si vous avez (ou votre parent a) 60 ans ou plus, une chambre libre dans votre résidence principale, et l'envie d'une présence autant que d'un revenu.
- Plutôt la chambre chez l'habitant si vous cherchez seulement un revenu, sans engagement de présence ni condition d'âge.
- Plutôt la colocation si vous achetez pour louer : c'est un investissement de rendement, avec un bail classique.
- Rien à faire, mais à savoir si vous êtes bailleur d'un senior : il peut accueillir un jeune chez vous en vous informant.
À retenir
- Cohabitation intergénérationnelle solidaire = un senior de 60 ans ou plus qui habite le logement et en loue une partie à un moins de 30 ans, par un contrat spécifique, pas un bail.
- Votre locataire senior peut le faire chez vous en vous informant : vous ne pouvez pas vous y opposer, votre bail ne change pas.
- Dans votre résidence principale, les loyers sont exonérés d'impôt s'ils restent sous 159 € par m² et par an (215 € en Île-de-France) en 2026, jusqu'à fin 2026 dans le texte actuel.
- Dans un bien d'investissement, c'est une colocation classique : pas de choix des locataires sur l'âge.
Sources : code de la construction et de l'habitation, art. L. 631-17 à L. 631-19 (Légifrance) ; code général des impôts, art. 35 bis ; BOFiP, actualisation 2026 des plafonds de loyer raisonnable (BOI-BIC-CHAMP-40-20).
